上海楼市争议最大的地方是前滩南
动不动11万的价格，很多人觉得像开玩笑
上面只统计了首批价格，有些楼盘后面批次更高
前滩元境首批12.18万，四批次直接突破13万
前滩尚品首批10.7万，二批次涨到了11.11万
你别嫌贵，还不一定能买到
除了中企云萃森林、前滩滨江道，其他项目认购率都超过100%
前滩尚品首批认购率249.6%，二批次涨价后，认购率达到628%
6个人抢一套房，上海找不到更火的
很多人直呼疯了，花一两千万买中环外，还是浦东
前滩南到底凭什么？现在是割韭菜吗？
前滩南的历史很简单
之前是三林镇的一些村落，长期战略留白，维持原貌
百度地图上还有2015年的街景
前滩启动开发，这里也迎来了机会，开始动迁
2017年《黄浦江南延伸段三林滨江南片区控规》落地，有了现在的开发框架
同年首批动迁房建成，路网也在建设中
2022年7月绿城拿下了首发地块，启动商品房开发，2023年绿城百合园入市
2024年11个动迁房项目全部建成
截至今天，所有商品房项目都已入市，商业、教育配套还在施工/规划中
现在的前滩南，彻底换颜
看起来很大一片空地，住宅建得并不多
动迁房11个地块，共7000户；商品房7个楼盘，共4600户
很多网友对这里并不认可
前滩能成功，是真正在全市形成影响力，成了区域中心
6、8、11、19号线四轨交汇奠定中心地位，147万方办公、8300套住宅保证日夜人流，太古里、演艺中心、东方体育中心形成网红效应，重奢商业、惠灵顿、莱佛士、华尔道夫拉高地段能级
对于楼市接盘侠，还有华二前滩的致命诱惑
前滩南弱太多了，重点打造的西区0轨交，8万方的办公很难去化
如果拉不过来白领，规划的7万方商业很难养活，西区住宅只有3000套，没多少人
中间隔着大片绿化，东区的8600户居民走不过来
规划一个40班小学、一个32班初中，都在东区，跟动迁房业主合用
4600户商品房业主，不少要读国际学校、民办，7000户动迁房才是生源主力
大概率不会出现华二前滩的奇迹
华二前滩成绩好，是一房都要700万的高门槛，是一套动迁都没有的纯粹
除了大面积绿化，前滩南没有一个能在全市形成影响力的公共配套
最拿得出手的，只有高品质住宅
绿城百合园交付确实好，同期入市的百汇园、前滩天御拉完了
不过那是2023年限价期，现在是2026年，3.5代住宅横行，上海已经不缺好房子
上面这些业主应该都知道，为什么还要冲进去买房？
环线也有客户去前滩南看房，跟他们交流后发现一个事实：
在前滩南买房人心中，前滩的好东西统统都是我的
确实有一些惠灵顿学生租在绿城百合园，租金还不低
在这种共识下，前滩南并不是独立的板块，而是前滩居住区
前滩小区品质一般，往南走一两公里，小区全面升级，房价还便宜
这个逻辑下，只要认可前滩，就自动认可前滩南
这里就能看出陆家嘴集团的操盘水平，10年时间，前滩全面建成，收获了一大批死忠粉
有人甚至惊呼，前滩就是世界顶级的生活方式，不输任何西方发达城市
当然也有人不认可前滩，也就不认可前滩南
实际上他们不认可整个南上海房价
凭什么前滩要15万？凭什么招商植物园还要14万？
这恰恰是前滩南成功的第二个秘诀：
上海楼市已经严重割裂
上海滩几批人马，本地老人，本地年轻人，郊区原住民，外地人，海归，对地段的理解完全不同
成长背景不同，生活方式不同，他们不可能形成共识
其实也没什么，大城市本来就兼容并包，各类人群都有自己喜欢的区域
很多喜欢前滩的人，接受不了杨浦、虹口、静安西藏北路
他们发现自己无房可选
上海1000-1200万新房分布
1000多万的新房，基本都在杨浦、虹口一带
徐汇的新房偏豪宅，清和玺周边都是老房子
闵行的几个项目都有问题
浦东新杨思、北蔡几个区域，地段能级明显差一些，卖不到1500万以上
大家选来选去，要么前滩北（澐启滨江），要么前滩南
即使前滩南有一些缺点，在无房可选的窘境下，买家也会自我说服
靠高架的二手房很难卖，2020年底市场大火，突然就好卖了
环二一个客户就曾自我说服：靠高架也没什么，装个隔音窗噪音就不大了
人家杨浦本地人、虹口本地人自然有资格指责前滩南，他们又不买
只能重复那句话，陆家嘴集团操盘有点东西，在最合适的时机推出最适合的产品
为什么非得强调最适合的产品？
如果不是绿城、华润，前滩南还真不一定成功
前滩就是一个bug，突然形成一个房价高地，其实杨思、三林这些地段并没跟上
导致上下游房价差距极大
比如浦锦街道，到前滩就4公里，房价差了一倍
前滩14万，浦锦品质小区才7万
这房价明显不合理，要么前滩降，要么浦锦涨，反正不能差那么多
几年过去了，房价差距没缩小，反而还扩大了
这是因为前滩和浦锦，居住定位差距太大，完全没交集
前滩是中产+社区，浦锦（不含别墅）是刚需定位
看前滩的客户，完全不会看浦锦
连看都不看一眼，你便宜和贵没任何意义
你会因为蚂蚁心情调整走路速度吗？
浦锦再降20%，该买前滩的客户还是买前滩，不会去抄底
前滩再涨20%，前滩客户宁愿去买联洋、瑞虹，也不会就近看一下浦锦
换句话说，前滩客户完全外溢不到浦锦
前滩各方面都碾压了浦锦，大家找不到任何理由拿浦锦当替补
七宝到九亭一个逻辑，几乎所有维度七宝都比九亭强，买不起七宝也不甘心去九亭
找不到说服自己的理由
所以看似短短4公里，在楼市里却有十万八千里那么远
前滩南打破了这个隔阂，拉到了同样的中产定位
视觉上跟前滩融为一体，心理暗示配套共享
同样是浦东，同样是陆家嘴统一开发，同样的前滩概念区
心里暗示进一步加强
更重要的是，大家找到了来前滩南的理由：小区品质升级太大
前滩的小区同房龄品质最差，晶耀名邸二三期，晶萃名邸，华唐名邸，网上吐槽的太多了
前滩南是同房龄品质最好的一批，对比过于强烈
不知道是什么原因，前滩南前两个地块恰好被绿城、华润拿到，恰好在限价期都没降标，实现了超预期交付
网传绿城百合园225平洋房二手成交价3350万，带子母车位，单价达到了14.89万，超过前滩，倒反天罡
其实项目还在限售，没办法网签，有可能就是中介编的
这都不重要，重要的是很多人相信了
相信的理由就是产品力过硬
全部推翻重建的环境、大面积绿化、视觉上融为一体、高品质小区，给了大家买不了前滩，拿前滩南当替补的理由
而且恰好赶上新房集中开发，开发商有能力把房子卖出去
天时地利人和之下，前滩南拉到了中产高度
浦锦就没那么走运，属于闵行区，天然隔阂。小区品质一般，大家找不到地段降级理由
新房又少，又是大华开发，概念炒不起来
房地产嘛，本来就是玄学
都认为你是，你就是了
汤臣一品值一个亿吗，叫我说不值，不如买套晶耀名邸，留8000万在卡里躺平
但是我说了不算，那一小撮人觉得云锦东方值、觉得古北壹号值，那就值了
环二之前讲过，房地产最重要的就是定位（《上海未来亏钱最多的一类房子》）
定位取决于目标客群的共识，而不是网友
前滩南的成功，就是南上海新房空缺的天时之下，凭借一江一河的地利，推出了顶级产品的人和，一下拉到了中产定位
上海有4600人认可，就够了
前滩尚品二批次那么火爆，不也才400人认购，只推出65套，才有了高认购率
只要套数足够少，认购率可以无限高
300多人买不到，只能参加三批次认购，三批次又火爆了
其实真正的买家没那么多
唯一的问题是，中产区域中产楼盘越来越多，10年后的二手房市场，有多少人相信前滩南的中产定位？
前滩南房龄变老，品质不再遥遥领先，还能不能保持对浦锦的高阶优势？
