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新房供应继续低位、成交小幅回落，二手房维持高位稳量，分化进一步显性化。
◎ 文 / 普睿研究中心
10月，普睿数智监测的13个重点城市项目微观数据来访、认购等先行指标数据显示：盘均来访量环比全部上涨，涨幅从5%到55%不等，这在2026年以来是第一次。盘均认购量同比5城下降、且降幅多在两位数，转化率环比也普遍回落。环比普涨与跌多涨少同时出现，意味着10月来访的回暖主要是国庆假期带来的时点脉冲式回暖，节后迅速回落，并不是需求中枢的回升。
据《2026年10月普睿月报》监测，10月全国重点50城新建商品住宅新增供应598.4万平方米，环比下降63.9%、同比下降27.8%，是2026年内仅高于春节月的次低水平；1—10月累计9214万平方米、累计同比下降20%。50城中仅赣州、无锡、昆明、上海、太仓5城环比正增长，26城降幅超过六成。
成交端相对平稳但同比降幅在扩大。10月50城新建商品住宅成交1086万平方米，环比微降2.4%、同比下降24.5%，同比降幅自6月起连续第五个月扩大；1—10月累计12365万平方米、累计同比下降12%。能级格局出现反转：一线10月成交同比增长2.0%，是三个能级中唯一转正的层级；三四线同比下降36.3%，降幅反超二线的25%。
库存与开盘两项指标同步走弱。30城平均供求比降至0.5，仅上海、赣州、福州3城供应大于成交；狭义库存2.21亿平方米、环比降2%，但平均消化周期21.4个月、同比仍拉长3.1个月。项目开盘端，10月124个项目推售10790套、认购3678套，平均开盘去化率34.1%，较9月的47.7%回落13.6个百分点，推盘规模同步减少约三成。
20城二手房成交1517.9万平方米，环比下降9.0%、同比增长18.5%，环比为年内除春节月外最低，但同比增幅是2026年以来最高，且自3月起连续八个月为正。二手同比增18.5%与新房同比降24.5%之间约43个百分点的落差，为2024年以来最大。
10月微观监测数据的13个城市中，盘均来访量环比全部为正。西安涨幅最大，盘均来访环比增长55%；武汉周均单盘来访147组、环比增长46%；杭州盘均436组、环比增长36.2%；深圳与天津均为环比增长27%；长沙、广州、郑州涨幅在19%—23%之间；济南、北京、合肥、南京在8%—12%之间；成都涨幅最小，盘均239组、环比增长5%。
认购端的环比表现同样偏正面：13城中11城环比上涨，深圳增长38%、武汉增长34%、郑州增长31%、天津增长30%、西安增长24%；仅成都下降13%、合肥下降6%。同比口径下，盘均认购量同比5城下降：武汉-24%、长沙-22%、西安-21%、成都-20%、合肥-9%；仅天津+20%、广州+5%、郑州-1%接近持平。济南同比增长319%，但建立在去年极低基数之上。
来访同比为正而认购同比为负的组合在武汉、西安两城同时出现——客户来得比去年多，买得比去年少，这是10月案场最典型的状态。
转化率是来访与认购之间的桥梁，环比口径下升降参半：北京+0.5个百分点、深圳+0.3个百分点、杭州、济南、合肥各+0.2个百分点，天津持平，郑州回升；而西安-0.9个百分点、成都-0.65个百分点、武汉与广州各-0.4个百分点。
同比口径则几乎一边倒。武汉与西安转化率同比各下降1.3个百分点，郑州下降0.6个百分点，成都下降0.55个百分点；仅广州上升0.4个百分点、济南上升2.1个百分点。绝对水平上，13城中有6城的转化率低于4%：成都3.25%、济南3.0%、北京与深圳同为3.8%、西安3.8%。
把三组数据合起来读，10月案场的画像是清晰的：假期把客流拉到了年内高位，认购跟着环比回升，但转化效率没有同步修复，与去年同期相比反而更低。这意味着回暖的驱动力来自时点而非需求本身——一旦假期因素退去，认购会比来访更快回落。
10月新房总体供求仍在收缩，案场出现2026年以来首次“来访全线上涨”。但认购的同比口径揭示了客户来得比去年多、买得比去年少，于是转化率环比升降参半，同比一边倒下降。
“供应断崖—客流不转化—二手分流”叠加，对于11月市场走势，普睿数智一线分析师的判断方向是一致的：新房供应继续低位、成交小幅回落，二手房维持高位稳量，分化进一步显性化。
供应端，多数城市预期与10月持平或继续回落。细则落地后新出让地块优先现房销售、预售门槛抬高，项目可售时点整体后移；10月已经消耗掉的在途货源短期内没有新的补充渠道。少数城市是例外：深圳预计19盘3689套入市，较10月的7盘1368套明显回升，但仍远低于9月高位；广州预计供应约21万平方米、环比增长25%；西安预计21盘2991套、35.76万平方米入市，其中刚需占81%。
成交端的预期普遍为小幅回落。南京预计环比下降10%—15%，济南预计24万平方米、环比下降4%，郑州回调至22万平方米，北京回落至40万方，厦门回落至10万平方米，武汉回落至45万方。维稳的有西安、天津、杭州。广州是少数预计成交高位回落但绝对量仍高的城市。
二手房是各城预判中最稳的。上海预计2.0万—2.2万套、价格持平微升，广州约9000—9500套、温和修复，杭州约6000套，合肥约6500套，天津约110万方，济南42.5万平方米、环比增长2%且“量微升、价横盘”，南京预计量价较10月回升，北京判断“价格中枢上行”。唯一明确预期回落的是西安——11月新房刚需盘集中入市，对二手分流压力加大，预计二手成交高位回落。
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