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产品力与首开红利对项目去化更多锦上添花，其根本仍在价格
◎ 文 / 普睿研究中心
10月，普睿数智监测的14个重点城市共有166个项目首次开盘或加推，合计推售16306套，开盘当日整体去化率36.1%，较9月的45.9%回落9.9个百分点。推售量同步下降17.8%，量与率首次同向回落。
比总量更值得关注的是，10月的下滑不是推盘结构变化造成的，同一结构下每一档都卖不动了，其中刚需盘塌陷最彻底——去化率由49.4%直降至30.0%、改善盘仅微降1.0个百分点、高端盘重新回升。40个在9、10两月连续推货的项目开盘去化率由54.2%降至37.1%，下降17.1个百分点，同一批项目、同样的产品与位置，也预示需求侧在降温。
据普睿数智城市机构调研数据显示，10月14个重点城市首开或加推项目开盘当日整体去化率36.1%，环比回落9.9个百分点。9月45.9%是2024年以来的阶段高点，10月直接回到6—7月33%—34%低位盘整区间的上沿，8—9月累计约13个百分点的升幅被一次性抹平。
更关键的是推盘量与去化率关系发生逆转，这是2026年以来首次出现的“量率双降”。8—9月的特殊之处在于“推售量翻倍、去化率不降反升”——房企把货集中到确定性更强的项目上，需求也同步向这批项目聚集。10月这一机制失效：推售量由19828套降至16306套、下降17.8%，去化率同步下降9.9个百分点，缩量没有换来去化率的提升，反而与之同向回落。
从城市分布看，166个项目集中在上海（39个）、杭州（28个）、西安（19个）、南京（17个）四城，合计103个、占62%。推售规模上，上海4369套、西安2545套、北京1577套、佛山1303套居前。去化率的城市排序则与9月差异明显：郑州81.6%、天津72.4%、北京70.3%、武汉70.2%构成第一梯队，而9月领跑的成都由69.1%跌至30.2%、长沙由82.2%跌至62.0%、上海由44.9%跌至24.1%。
10月去化率不低于70%的项目33个，占项目数的19.9%、推售量的23.2%，贡献53.6%的认购；9月这三个数字分别是42个、24.4%、35.8%和68.2%。头部项目的数量、推量与认购贡献三项同步下降，说明 “冷的更冷”，热的那一档也在变薄。
另一端则在扩张：去化率低于10%的项目由47个增至55个，占比由27.3%升至33.1%，推售占比由23.8%跳升至34.3%——三分之一的项目开盘当天只卖掉不到一成，且这些项目占了全部推量的三分之一。9月“少数项目卖得更多更彻底”的格局，在10月演变为“头部变薄、尾部变厚”。
90%以上的高去化项目由21个减少到9个，占比由12.2%降至5.4%，是降幅最大的一档。10月当日认购率达到或超过90%的项目仅9个，其中上海5个、北京、西安、天津、武汉各1个；9月仅上海一城就有7个当日售罄项目。
10月刚需盘去化率由49.4%降至30.0%，下降19.4个百分点，是三档中唯一断层式下滑的；改善盘由43.5%微降至42.5%，仅下降1.0个百分点；高端盘由42.0%小幅回升至42.6%。三档的排序由9月的“刚需＞改善＞高端”彻底反转为10月的“高端≈改善＞刚需”，改善盘反超刚需12.5个百分点。
但推盘结构本身几乎没有变化：刚需项目数由77个降至71个、推售占比由51.5%降至49.5%，改善由80个降至76个、推售占比由42.7%升至44.2%，高端由14个增至18个、推售占比由5.8%升至6.3%。把两者放在一起做分解可以看到，10月不是“卖得多的那一档少推了”，而是“同样的货卖不动了”。
分能级看，刚需的塌陷是全面的。10月27个一线城市刚需盘推售4440套、去化率30.2%，44个二线刚需盘推售3480套、去化率29.8%，两个能级几乎没有差别；相比之下，一线改善盘46.6%、一线高端盘49.9%，仍明显高于刚需。
直接的解释来自二手房分流。10月数据显示：西安二手成交102.97万平方米创年内新高、同比增长47%，一二手价差拉大至4583元/平方米，刚需被强力分流；郑州二手占比67%，刚需客户持续被次新二手截流；济南150万元以内房源的贴息精准刺激也主要在二手端兑现。新房刚需盘面对的是更便宜、更现房、更即时的替代品。
首开入市时点仍然是10月落差最大的维度之一。
32个首开项目开盘当日去化率56.6%，108个加推项目仅26.3%，相差30.3个百分点。与9月相比，两类项目的去化率都在下降——首开由66.6%降至56.6%、下降10.0个百分点，加推由28.9%降至26.3%、下降2.6个百分点。
首开项目数由49个降至32个、占比由28.5%降至22.9%，推售占比由45.2%降至36.1%，下降9.1个百分点。首开占比下降贡献了-3.5个百分点，10月“高去化的那一档本身推得更少了”，首开窗口稀缺性继续上升。
新规与旧规的落差扩大到4.6倍，旧规盘几乎卖不动。
10月34个新规项目开盘去化率51.0%，28个旧规项目仅11.0%，两者相差40.0个百分点、倍数关系由9月的3.5倍扩大到4.6倍。新规产品去化率由66.8%降至51.0%、下降15.8个百分点，旧规由18.9%降至11.0%、下降7.9个百分点；新规绝对降幅更大，但旧规已接近“卖不动”的临界。
把三个维度合起来看，10月去化率下滑，是市场本身的承接力下降！
要判断去化率的下滑究竟来自推盘结构还是市场本身，另一个维度看同一个项目连续加推房源的开盘去化率。普睿数智城市机构调研数据显示：9、10两月连续推货项目共40个，9月合计推售3729套、开盘去化率54.2%，10月推售3365套、去化率降至37.1%，下降17.1个百分点；其中23个项目下降、14个上升、3个持平。
这组对照排除了城市结构、档次结构与产品标准的干扰：同样的项目、同样的产品与位置，在10月的开盘当天少卖了17个百分点。个别案例的落差更为极端——北京招商·湖映天青由91%降至39%，上海金茂锦棠由100%降至48%，长沙绿城金泓文澜樾华由100%降至62%，武汉中建光谷元著由92%降至61%。与之相对，合肥云缦朗境由10%升至43%、杭州滨杭滨纷城由38%升至50%，显示降价与贴息在部分项目上仍然有效。
同期的案场数据与之吻合：11个可比城市盘均来访由317组升至349组、环比增长10.1%，而盘均转化率由5.13%降至4.71%，11城无一例外全部下降。
过去判断一个项目好不好卖，城市市场短期行情最是关键；去年以来的热销项目屡屡验证，产品力与入市时点已超过城市行情，“在哪个城市”正在让位于“是不是首开、是不是好房子”。 10月数据延续了这一判断，产品标准的落差进一步扩大到4.6倍，旧规盘去化率跌到11%，“好房子”仍然是最有效的分水岭；首开相对加推依然保持超过两倍的优势。
但这两个优势本身都在缩水。首开去化率由66.8%降至56.6%、新规由66.8%降至51.0%，降幅都超过10个百分点，产品力与入市时点仍然能决定项目之间的相对排序，但已经无法托住绝对水平。当整体承接力下降时，好产品只是跌得慢一点。
最终根本仍然是价格。刚需盘塌掉19.4个百分点，而同期二手房在多数城市创下年内新高；改善盘与高端盘之所以稳住，不是需求更强，而是它们所对应的产品在二手市场上没有等价替代品。对房企而言，8·28现房销售制度落地后，供应端将继续深度收缩，先看有没有可替代的二手供给，再看产品代际与开盘时点。
11月首开占比大概率维持低位；国庆带来的脉冲式客流已经退潮，客户比价周期拉长；而贴息政策主要作用于低总价段，恰恰是被二手分流最严重的一档。预计11月整体开盘去化率仍将在35%上下的区间盘整，结构上继续呈现“改善与高端相对稳、刚需承压、旧规项目加速出清”的格局。、
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