CNN Travel 购物中心并未被取缔，而是在适应新环境。事实上，根据近期市场分析，许多购物中心报告入住率强劲，客流量甚至超过疫情前水平。
根据Coresight Research 6月发布的报告，2022年与2019年相比，高端购物中心客流量增长12%，低端购物中心增长10%。该机构将“高端”定义为位于富裕地区、典型消费者年收入超20万美元、拥有时尚品牌及奢侈品零售商的购物中心。
报告显示，2020年至2022年间，高端购物中心年增长率为5%，去年总收入达75亿美元；低端购物中心收入虽略低（64亿美元），但增长率接近9%。
去年，顶级购物中心平均出租率超95%，较不富裕地区的低端购物空间出租率约89%。Coresight发现，尽管这些数据仍略低于疫情前水平，但前景依然乐观。
“入住率是衡量购物中心健康状况的主要指标”，公司CEO黛博拉·温斯威格表示，任何高于92%的数字都被视为非常优秀。
世邦魏理仕（CBRE）美洲零售研究主管Brandon Isner指出，对于希望保持竞争力的购物中心而言，100%入住率并非目标，店铺关闭也不代表购物中心模式陷入困境。
Isner表示：“顾客偶尔希望看到新店。以正在退租的Bed Bath & Beyond为例，这对零售业反而是好事。业主乐于收回空间以收取更高租金，这也为渴望入驻大型商业区的零售商提供了机会。”
布鲁克菲尔德地产（Brookfield Properties）执行副总裁兼豪华租赁总监柯尔斯滕·李（Kirsten Lee）表示：“交通量和销售额双双增长，我们许多商场的商户候补名单很长。”该公司在美国管理着130多个购物中心。
除布鲁克菲尔德外，Macerich、Simon Property Group和Taubman Centers等高端开发商也报告过去几个季度零售空间需求旺盛。本月初，Tanger Outlets宣布其田纳西州纳什维尔新项目已出租95%。
租赁市场的轻微更替与少量空置空间的缓冲，使商场能保持潮流前沿并引入高盈利零售商。温斯维格认为：‘购物中心是有生命的有机体，品牌也有自身生命周期。’
电子商务对购物中心的影响范围
过去十年，电商增长引发人们对线上购物取代实体体验的担忧，尤其针对数字原生代。但Isner认为，这种观点未考虑全局。
作为零售概念的购物中心依然生机勃勃，正积极适应数字时代。线上线下并非零和博弈，而是相互强化。据Coresight称，全渠道营销（品牌同时布局线下与线上）是推动购物中心增长的关键因素。
Isner表示：“如今零售商可利用数字解决方案打造品牌，无需像上世纪70-90年代那样盲目扩张。这意味着品牌可更审慎选址，聚焦拥有一线活力客群的购物中心。”
Tanger Outlets CEO Stephen Yalof透露：“一批纯线上品牌正进驻Outlet开设实体店。顾客到店体验产品后，能做出更明智的购买决策。”
同时，Warby Parker、Allbirds和Wayfair等纯数字品牌也开始以较低成本开设实体店，扩大影响力。
Lee指出：“这些品牌意识到，在大型都市建立实体店并提供体验的成本，远低于获取线上客户的费用。”
新一代买家
分析师表示，Z世代是零售商保持相关性的关键市场，正引领购物中心体验复兴。这一代人高度关注社会问题与气候变化，更倾向支持可持续品牌。ICSC数据显示，56%的Z世代买家“愿为可持续产品支付溢价”。
Isner认为：“许多奢侈品零售商具备环保意识或在此领域努力超越自我，这对年轻一代极具吸引力，可能成为吸引新客的‘潮流’。”
尽管Z世代成长于互联网环境，但他们仍是购物中心常客。
Lee表示：“社交媒体让他们关注品牌，但不等于在线购物。78%的Z世代和70%的千禧一代通过社交渠道关注奢侈品牌。他们渴望实体店的奢华体验：线上搜索后进店，由专业团队服务并可能增加购买。店内体验至关重要。”
ICSC数据显示，73%的Z世代上月去过购物中心，Y世代为65%，X世代为48%。但购物目的不限于购买商品。
ICSC副总裁Stephanie Segersky指出：“注重体验的商户增多，提供卡丁车、蹦床、VR及街机等项目。餐饮配套也让访客停留更久。娱乐业态还能为周边餐厅等引流。”
近三分之二Z世代消费者表示，去购物中心主要为社交而非特定购物。2020年闭店潮曾引发“购物中心终结”预测，但后疫情时代显示出对公共空间的强烈渴望。
Lee说：“疫情让我们明白社区准备的重要性。我们创建共同商业区域供人们交易会面，无论是城市广场还是集市，团结始终是我们的初衷。”
Coresight指出，提供高端餐饮、商业及娱乐活动的物业将继续占据重要地位。购物中心仍在演变并重新定义服务，至少目前远未过时。
作者：Eva Rothenberg，CNN