近日，有朋友咨询，承租的非住房，收到的租赁发票税率是1%，是否合规呢？
《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）规定：
（1）出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，适用5%的征收率
（2）出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税（适用9%的税率）
（1）单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。
（2）其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额
（3）其他个人（包含个体工商户）出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额
因此，鉴于个人出租住房，普遍几乎不涉及开票事项，为此2019年4月1日以后，租赁发票税率只有5%和9%呢。至于这个1%税率发票到底是怎么回事呢？我们和合规的租赁发票对比，发现主要区别点是商品编码，一个是经纪代理服务，一个是经营租赁。小鹿恍然大悟，原来该房产中介是个小规模纳税人，按照财税2020年第24号文件规定，自2020年3月1日至12月31日，除湖北省外，其他省、自治区、直辖市的增值税小规模纳税人，适用3%征收率的应税销售收入，减按1%征收率征收增值税。为此，该中介代个体出租人代开发票，在“经纪代理服务”项目下新设“房屋租赁”，“巧妙”降低了税款。
通过中介租赁房屋，收取的中介费，房产中介应该开具的发票是经纪代理服务费。
支付的房租，应该出租人开具或代开经营租赁发票，而非中介公司开具，否则涉嫌虚开发票。
小鹿说税