在土地增值税问题上，我请到了一位非常牛的“外援”

昨天，有同学在税务大数据分析群里问了一个复杂的土地增值税问题，我把它贴在下面：

税收政策疑惑：

比如某房开企业的建设规划许可证上只有非住宅项目，是两栋综合楼，其中一个决定自持，预售许可证上不作为可售面积；另一栋对外销售。土增清算时，自持部分已办自有产权，转为投资性房地产，并缴纳了房产税。

成本核算方面，将两栋楼作为两个成本对象，直接成本费用如建安成本，直接计入。

土地增值税清算时，若两个成本对象的单位成本差异较大时，可能有两种成本确认方法：

一、两个成本对象的全部成本费用合计，全部作为共同成本费用，再进行分摊。

文件依据：省局出台的三分法，非住宅作为一个清算类型。理由：非住宅作为一个清算类型，就是最基本的成本核算项目或核算对象。

二、因成本核算清楚，且一个为新房、一个为旧房，不将两个成本核算对象的成本合在一起，认新房的成本费用，而对新房进行清算。

   主要理由是参照以下文件规定：

《土地增值税暂行条例实施细则》第八条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

国税发〔2006〕187号：房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

很显然，若自持部分的单位成本比对外销售部分的单位成本更高时，选一对企业有利；反之，选二对企业有利。

现在搞不明白的是：清算对象与成本核算对象的区别与联系？三分法就是最基本的成本核算项目或成本核算对象？是税务机关只认第一项？还是税务机关有权按有利于征税原则选一或选二？

我看完以后，确实是一个头，两个大。我早在很多年前，就慨叹过土地增值税是最复杂的税种，并且在前不久，还专门写了两篇文章《土地增值税，最难搞懂的税》《不悲不喜，土地增值税就在那里》吐槽这件事。

本来想就此回绝掉这位同学，说我不会，也没什么丢人的，术业有专攻这和外科医生回答不了妇产科的疑问是一个道理。

转念一想，咱自己解决不了这个问题，不代表别的专家也解决不了这个问题，学员的目的是解决问题，并不在乎你大牛老师解答的，还是其他老师解答的。

说起大牛，除了我自己厚脸皮给自己起了这么一个笔名之外，我一下子想起来房地产行业也有一个真正的大牛老师——牛鲁鹏，我之前也写过一篇文章介绍过他，《有一束光，照进房地产业的千沟万壑里》，他写过下面这本书。

牛鲁鹏老师是房地产方面的税务专家，那请他来回复土地增值税方面的问题，那不是手到擒来？于是，我马上给牛鲁鹏老师发了“求救”信息牛鲁鹏老师迅速回了我信息：我在列车上，今天白天在潍坊出差，回复会晚点儿，还请您多担待哈。

到了晚上，牛鲁鹏老师发来了他详细的回复，我把牛鲁鹏老师的回复也贴在下面：

答复：

一、相关概念的梳理

纳税人在清算土地增值税时，首先要厘清几个概念，即成本核算对象、清算单位以及相互之间的关系。

（1）成本核算对象是指在成本核算过程中归集和分配费用的承担者。房地产企业一般按照开发项目、综合开发期数并兼顾产品类型等确定成本核算对象。

（2）清算单位。国税发〔2006〕187号文件第一条规定，“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。”此处的“国家有关部门”各地规定不一，有的地方是指发展改革委，也有的是指城市规划行政主管部门。

土地增值税清算时，同一清算单位中又有可能划分为多个清算类型。以四川省为例，《四川省税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告》（四川省税务局公告2020年第13号）第二条规定：“同一清算单位中同时包含多种房地产类型的，应按普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅三种类型分别计算增值额、增值率，并据此申报土地增值税。”业界也将上述规定称为“三分法”。税务总局在最新试点的申报表中，也将清算类型划分称为成本“分配方法”。而清算对象目前不是一个稳定、统一的概念，有人指清算单位，也有人指成本分配方法。

《土地增值税暂行条例实施细则》规定“第八条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。”从上述规定可以看出，税务处理尊重企业会计成本对象确认原则，以缩小税会差异。

二、相关业务的分析

提问者指出，四川省企业开发了两栋综合楼，一栋办理产权后用于自持，另一栋用于销售。

上述开发项目土地增值税清算时，对于自持的综合楼，根据国税发〔2006〕187号文件规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

建成后有偿转让的综合楼，应计算收入，并准予扣除成本、费用。由于四川省规定产品类型划分采用三分法，因此需要了解综合楼都是有什么产品，如果是小户型住宅和商业，则分为普通标准住宅和其他类型房地产。

成本分摊方法可以采用建筑面积法，即将全部成本费用合计作为共同成本费用，再按照建筑面积进行分摊。也可以按照成本对象化原则，但需要注意的是，使用成本对象化原则一般符合一定的条件，如“纳税人签订的开发成本相应合同明确受益对象且能够辨明的，直接计入对应的受益对象。”

题中说因为同时存在新房和旧房，因此两栋综合楼的成本不能合并，这个是对政策的误读。需要说明的是，并不是开发产品转为投资性房地产就属于旧房。土地增值税中所谓的旧房，需要符合一定的条件，《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定，凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。一般情况下，需要使用时间超过12个月或者磨损程度超过5%。

提问者根据自己的理解，得出一个结论，即自持部分的单位成本比对外销售部分的单位成本更高时，采用建筑面积法分摊对企业有利；反之，选择其他方法如成本对象化原则，对企业有利。

需要说明的是，如果两栋综合楼结构相同，如果同一时期建造，但是单位成本差异较大，需要具备正当的理由，否则税务机关可能会认为企业在成本处理时违反营业常规，怀疑企业是在避税，而进行成本核定。

例如，国税发〔2006〕187号文件第四条第（二）项规定，新建房地产开发项目办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证、资料不符合清算要求或者不实的，主管税务机关可参照当地建设工程造价定额资料或参考指标，也可根据具有相应评估资质的房地产评估机构出具的评估报告，结合房屋结构、用途、区位等因素，分项或整体核定上述四项成本的单位面积金额，并据以计算扣除。

你看，牛老师的回复非常有条理，又清晰准确。他先梳理出了相关概念，然后对业务进行了分析，还给出了容易误读的理解。这个就叫专业。

牛鲁鹏老师在百忙之中还给本不是他的业务对象的我及时做了解答，态度又特别谦虚，又多么乐于助人。所以，有房地产方面的税务难题，找牛鲁鹏老师就对了。

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