鲤法说案 | 买的二手房漏水，责任应由谁承担

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2022年12月，赖某在中介公司的介绍下，以152万余元的价格向陈某购买了一套房屋。因房屋建成年份不久，赖某未经细查就与陈某办理了房屋过户手续。

待到办理房屋交接时，赖某才与中介公司一同进行卫生间及阳台闭水试验。一周后，赖某发现房屋漏水严重。为此，赖某找到陈某，要求其修复房屋并赔偿损失。然而，陈某拒绝理赔，双方僵持不下。无奈之下，赖某将陈某起诉至鲤城法院。

02

案件受理后，承办法官组织双方进行调解。陈某表示，是因为赖某进行了为期一周的闭水试验才导致房屋漏水，而非房屋本身存在质量问题。双方一时无法达成和解。

为理清房屋漏水原因，该案启动司法鉴定程序。后经司法鉴定，房屋系因给水系统发生渗漏导致房屋渗水。收到鉴定意见后，承办法官再次组织双方进行调解，但双方仍就损失问题无法达成一致意见。赖某再次请求对房屋修复方案和修复费用进行评估。

考虑到再次评估会进一步增加当事人的时间和金钱成本，为尽快解决双方之间的矛盾，承办法官分别与陈某、赖某、中介机构进行了“背对背”沟通，释明所应承担的责任，在各方意见趋于一致后，又组织各方进行“面对面”沟通。

最终，在承办法官的耐心调解下，各方达成了一致意见：由陈某赔偿赖某房屋修复费用、租金损失、鉴定费等共计10万元，中介公司向赖某支付1.5万元作为补偿。上述11.5万元款项均已履行到位，至此，该纠纷得以圆满化解。

03

在二手房买卖过程中，对漏水等隐蔽的质量问题，究竟谁应承担责任。民法典第六百一十七条规定：出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任。第五百八十二条规定：履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

购房人有权依据上述法律规定及合同约定，就房屋在买卖之前已出现的漏水等问题，要求卖房人依法承担维修或者支付修复费用、赔偿损失等责任。

为减少此类纠纷的发生，买卖双方应在签订合同前做好以下事项——

首先，购房人在选购房屋时要实地查看房屋，谨慎检验房屋状况，可向物业、邻居等了解房屋此前是否维修的情况，亦可聘请专业水电人员进行检测，避免后期维权困难；

其次，在买卖合同中要尽可能明确各自的权利义务，可在合同中约定如漏水等质量瑕疵的违约责任条款，明确出卖人的维修义务、损害赔偿责任等；

最后，卖房人应秉承诚实信用原则，如实告知房屋状况，如确有隐蔽瑕疵尽可能在交房前及时修复；若在交房后双方才因房屋瑕疵问题引发纠纷，如确定是购房前已发生的问题，买房人可在固定相关证据的情况下，及时进行维修，以免损失进一步扩大。