土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋。
具体如何计算，我们做如下演示：
A公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。
我们以此题为例，跟大家一起探讨土增税的计算方法。
首先，我们看一下土增税的计算公式。应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
而适用税率和速算扣除系数均要由已知增值额和扣除项目金额才能确定。
土地增值税实行四级超率累进税率，具体税率如下：
1.增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；
2.增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；
3. 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；
4.增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
分别对应的速算扣除系数是0,5%，15%，35%。
我们首先要确定的是增值额=转让房地产收入-扣除项目金额。
在题目中，转让房地产收入是4000×10000=4000万
而扣除项目金额怎么确定呢？
扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额； 开发土地的成本、费用； 新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； 与转让房地产有关的税金；
我们分项来算：
首先是土地出让金300万，第二个是开发土地、新建房及配套设施的成本1500×10000=1500万，这里要注意，房地产开发的企业缴纳土地增值税时允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。也就是说，第三需要计算加计扣除，（300＋1500）×20％＝1800×20％＝360万元 ，第四个就是房地产开发费用了，在这个案例中，我们表面上看题目中说不能按转让房地产项目计算分摊利息支出开发费用是200万，但事实上，可以扣除的并非200万，那么，这个地方能加计扣除?
（国税函[2010]220号），凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
开发费用这块儿的扣除限额是（300＋1500）×10％＝180万元，而不是200万元。
第五部分就是税金170万。
所以我们可以看一下这道题目中，我们扣除的项目金额总共是300＋1500＋360＋180＋170＝2510万元 ，营改增后收入也变了，税金也变了，总体来讲，增值率有下降的趋势，没有营业税，但是城建，教育附加等几个还是可以扣除的。
这个时候，我们就可以确定税率和速算扣除率了。
1490÷2510×100%=59.36％，增值率超过扣除项目金额50％，未超过100％ 应该适用40%的税率和5%的速算扣除率。
土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％
1490×40％－2510×5％ =470.5万元。
所以，转让收入4000万应该交470.5万元的土地增值税。
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