安明
以电话录音的方式
征求业主意见行不行
社区法律服务部
某一品小区选举成立业主委员会并在房地产主管部门予以备案，业主委员会成立后认为某明物业公司的服务质量下降，要求更换物业服务公司，双方因此发生纠纷。
某明明物业公司与开发商签订的前期物业服务合同已到期，但到期后仍为小区业主提供相应的物业服务，故双方形成了事实上的物业服务合同关系。业委会采用书面及电话录音的形式争取业主意见，经统计达到了专有部分占建筑物总面积过三分之一的业主且占总人数过三分之一的业主同意，便重新组织多家物业公司竞标选任物业公司，多次催促某明明物业公司搬离物业住房，腾空房屋，并与新的物业公司办理交接手续。
01
争议焦点
前期物业服务合同是否到期，业主委员会选聘的新的物业服务企业是否符合法律规定的条件和履行相应的程序，是否代表了业主的意志。
02
分析
1.小区的《业主大会议事规则》中是否约定了可以采用电话、短信、电子邮箱等方式征求意见；
2.“电话征求意见”的这种形式，需要保证真实性和可追溯性，需要证明确实打给了业主本人，且本人明确表态，如果证明不了肯定不行，建议采用书面形式征求意见。
近年来，物业纠纷案件数量逐年增多，纠纷群体诉讼多，社会影响大，调解难度大。以物业纠纷案件数量最多的物业服务合同纠纷为例，此类纠纷多为物业服务企业作为原告提起诉讼，胜诉率较高。原因主要有二：一是业主通常以物业服务企业提供的物业服务标准不达标为由拒绝缴纳物业费，但大多数业主的证据意识不足，难以证明其抗辩成立，故其抗辩很难。二是相对与业主来说，物业服务企业一般都有相对较为固定的专业律师负责企业的法律业务，因此比业主更有优势。所以一方面应加强物业服务人员的综合服务意识，促进提高服务质量，减少服务矛盾；一方面加强业主的法律意识，完善和提高业主委员会、业主大会职能水平，让业主的权益得到真正的信赖托付。物业管理服务于个案而言系审查合同相对方权利义务，于整体考量则一定程度上体现了社会性服务管理范畴。因受众群众广、管理事项多，物业单位提供之服务于各业主衡量之标准可能无法吻合，各业主对权利义务注重点与物业单位提供服务基准点亦可存在出入，故双方应以小区和谐为重，秉承宽容理解之念，友好处理纠纷、妥善化解矛盾，望双方以此为思，各尽其责，以实现小区服务管理良性、稳定、和谐之道。
03
法条
根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条《中华人民共和国民法典》第二百七十八条 【业主共同决定事项及表决】下列事项由业主共同决定:
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;
(七)改建、重建建筑物及其附属设施;
(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;
(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第九百四十八条 【不定期物业服务合同】物业服务期限届满后,业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定,物业服务人继续提供物业服务的,原物业服务合同继续有效,但是服务期限为不定期。
当事人可以随时解除不定期物业服务合同,但是应当提前六十日书面通知对方。
《山东省物业管理条例》第二十六条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见或者互联网征求意见的形式。
第二十七条 物业服务区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。
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