梓钦视点丨中介合同的“坑”，你踩过吗？

《中华人民共和国民法典》第二十六章对中介合同作出了系统性规定，为该类合同的订立、履行以及各方权利义务提供了清晰的法律依据。

其中，第九百六十一条明确界定了中介合同的基本定义：“中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”

该条文表明，中介合同的核心内容在于中介人通过向委托人提供订立合同的相关信息或居间协调服务，帮助委托人与第三方达成协议，而委托人则需因此向中介人支付相应报酬。

这一规定不仅明确了合同双方的主要权利义务，也体现了中介服务有偿性的法律特征，为中介活动的合法性和规范性提供了保障。

而在中介合同中，常见踩坑点主要集中在合同条款模糊、中介义务缺失、费用暗藏陷阱、交易安全风险四大类。

甲企业因生产所需扩大厂房，遂委托乙中介公司寻找适合的厂房，双方签订了中介合同，因甲企业过度信任乙中介公司，导致合同中对于厂房的具体位置、面积、租金支付方式、违约责任等关键条款的描述模糊不清。

中介混淆“促成合同成立”与“完成全部服务”，在中介未完成过户等后续服务时，仍主张全额佣金。

合同中仅笼统提及“位于某工业区”，未明确具体门牌号或四至范围；合同未约定房屋债务、查封等赔偿责任。

中介诱导签订“阴阳合同”避税，实际成交价与合同价不一致。

以上所列举问题将大概率会导致在后续履行过程中，甲企业与厂房出租方因对合同条款理解不一致而产生争议，而中介机构却以合同已明确约定为由，拒绝承担协调责任，导致甲企业陷入被动局面，不仅耗费了大量的时间和精力去解决纠纷，还可能因无法及时获得合适的厂房而影响正常的生产经营。

企业在签订中介合同时，应着重对关键条款进行细致、明确的约定。

首先，对于标的物的描述，要具体到详细地址，确保双方对标的物有清晰、一致的认识。

其次，关于价格条款，应明确价格的计算方式，是按面积计算还是按整体价格，同时要约定好价格调整机制与佣金支付条件，例如在何种情况下价格可以调整以及调整的幅度等。

再者，对于违约责任，要详细规定双方在不同违约情形下应承担的责任，包括违约金的数额或计算方式、赔偿损失的范围等。

此外，还可以在合同中约定争议解决的方式，如协商、仲裁或诉讼等，以便在发生纠纷时能够高效、公正地解决。

乙中介公司以已经完成合同约定的义务为由主张佣金，甲企业认为乙中介公司虽完成了介绍引荐，但未进一步协助促成交易的关键环节，对标的物厂房的实际查验也并未完成，据此拒绝支付佣金。

未核实房源真实性、卖方身份，导致标的物存在权利瑕疵。

隐瞒房屋质量、产权纠纷、税费构成等。

中介公司作出口头承诺，如保证过户、办理购房资格等。

• 未尽审慎审查义务可能导致甲企业购得存在产权争议的厂房，后续需投入大量时间和金钱解决；

• 隐瞒或虚假陈述重要信息，如房屋质量隐患，可能使甲企业在后面生产时面临安全风险和额外维修成本；

• 虚假承诺无依据，如承诺过户却无法兑现，会严重打乱委托人的后续生产计划，甚至影响其正常生活。

针对中介义务缺失的问题，企业在签订中介合同时，应明确中介人的具体义务范围。

合同中应详细列举中介人需核实的信息内容并披露，如标的物的真实性、质量、卖方的身份、产权状况、税费构成等关键信息等。

另外，合同中应禁止中介人作出无依据的承诺，并规定因虚假承诺给委托人造成损失的，中介人应承担相应的赔偿责任。

此外，企业还可以在合同中约定中介人需提供后续服务的内容及标准，如协助办理过户手续、提供购房咨询等，以确保中介人能够全面、有效地履行其义务。

乙中介公司以合同中不起眼的“贷款服务费”“评估费”为由，向甲企业主张额外费用，并私自篡改交易金额，制造“阴阳合同”进行避税。

巧立“贷款服务费”“评估费”等额外收费。

以“低价中介费”吸引客户，却在买卖双方间制造差价套利。

合同价低于实际成交价，可能被税务部门追缴税款并处罚。

企业在签订中介合同时，需对费用条款进行严格审查。

首先，关于佣金标准，合同中应明确约定佣金的计算方式、支付时间及条件，避免使用模糊表述，如“按行业惯例”或“双方协商确定”等。对于可能产生的额外费用，如“贷款服务费”“评估费”等，合同中应详细列明收费项目、标准及依据，并规定中介人不得擅自增加收费项目或提高收费标准。

其次，企业应警惕低价诱惑，对于中介人提出的“低价中介费”，应要求其明确说明服务内容及标准，并对比市场行情，避免陷入差价套利的陷阱。

最后，对于阴阳合同问题，企业应坚决拒绝签订此类合同，确保合同价与实际成交价一致，以避免税务风险及后续纠纷。

在签订合同时，企业还可以要求中介人提供正规发票及收费凭证，以保障自身权益。

经纪人利用职务便利诈骗（如伪造材料骗房款，中介公司承担90%责任）。

中介诱导绕过官方监管账户直接付款（如伪造资金监管）。

发布低价优质虚假房源吸引客户，再推荐高价房源。

针对交易安全风险，企业在签订中介合同时，应着重强化对交易流程的监管与约束。

对于经纪人职务行为致损问题，合同中需明确经纪人行为规范及责任承担机制，规定若因经纪人故意或重大过失导致委托人损失，中介公司应承担连带赔偿责任，并明确赔偿范围与计算方式。

针对资金监管漏洞，合同中应明确要求交易资金必须通过官方监管账户进行划转，禁止任何形式的绕过监管行为，并规定中介公司有义务协助委托人办理资金监管手续，确保资金安全。

对于虚假房源引流问题，企业应在合同中要求中介公司保证所提供房源信息的真实性、准确性，并规定若因房源信息不实导致委托人损失，中介公司应承担相应赔偿责任。

在选定房产中介之前，必须认真核实其相关从业资质，包括检查其有效的营业执照及房地产经纪人资格证书，同时要对所推介房源的真实性与合法性进行核实，比如通过查询不动产登记簿来确认房屋的产权状态、抵押情况等信息，避免因中介资质不全或房源不实带来交易风险。

在签订合同时应逐条仔细审阅，首先特别是关于中介佣金计算方式、支付条件、免责条款设置等关键部分，需确保条款公平清晰，如有核心内容缺失或表述模糊，应当及时提出并予以补充完善，以保障自身权益不受损害。

其次，务必详细规定违约金条款，包括违约情形、计算方式和支付责任，从而在对方违约时能够有效维护自身利益。

最后，口头承诺必须落实到书面合同才具有法律效力。总之，只有将这些细节逐一落实，才能最大程度地降低风险，保障交易安全。

在整个房产交易流程中，要密切关注资金流向，如发现中介要求将房款打入非监管账户或个人账户等可疑情况，应立即提出书面异议，并暂停交易，同时向相关部门反映，防范资金风险。

若交易中产生争议或纠纷，应注意收集和保存所有相关证据，包括合同文本、付款凭证、沟通记录等，并及时向当地住房和城乡建设部门投诉举报，或通过法律途径提起诉讼，依法维护自己的合法权益。