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房地产企业基于税务规划目标的会计核算技巧
【课程背景】
作为房地产企业的财务人员，时刻面临着两大考验：一是会计核算，二是税务规划。由于税务规划直接影响到企业的经济利益，所以被所有地产企业高度重视，但会计核算层面重视程度就远远不够，再加上地产行业自身独特的经营特点以及会计准则实施后缺乏更直接的核算依据，导致很多地产企业的会计核算质量不高，随意性较大。殊不知，会计核算不规范或不恰当不但会影响会计信息的准确性，也可能导致税务风险或税收筹划方案的失败。因此，税务规划的成功离不开正确和恰当的会计核算，二者相辅相成，方能百战不殆。
本课程以房地产企业难点核心业务为主线，以税务规划与会计核算并重为目标， 以会计核算技巧为重点，即结合最新会计准则，也兼顾企业会计制度，精选实操案例，全面梳理各难点核心业务的会计处理技巧、增值税处理、所得税处理、土地增值税处理以及对会计核算的要求。使您对房地产企业主要业务的财税处理有更全面的理解和更系统的掌握，不留死角，难点问题一网打尽。
【课程收益】
1.了解会计核算与税务规划的逻辑关系
2.全面掌握难点业务的会计核算技巧
3.全面掌握各税种之间的差异与税会差异调整
4.突破会计核算与纳税处理难点问题
授课对象：
房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。
培训内容：
一、房地产企业会计核算概述
1.房地产企业会计的核算内容
2.房地产企业会计核算的特殊性
3.房地产企业会计核算在税务规划中的意义
二、房地产企业会计科目及常用台账设立
1.房地产企业会计科目设置的特殊性
2.房地产企业主要会计科目及核算内容
3.房地产企业会计科目设置示例
4.房地产企业会计科目设置如何兼顾税务规划
5.房地产企业常用台账设计
三、企业设立阶段的税务规划与会计核算技巧
1.实收资本的会计核算
2.接受土地使用权投资的会计核算与税务风险规避
3.股东借款给公司的核算技巧与税务风险规避
4.注册资本认缴的核算技巧与税务风险规避
5.注册资本未到位的税务风险与核算技巧
6.资本公积转增资本会计核算的税务风险及防范
7.筹办期的界定与开办费的处理
8.筹办费税务风险防范
四、土地取得阶段的税务规划与会计核算技巧
（一）房地产企业获取土地的主要方式
（二）出让方式取得土地的会计核算与税务风险防范
1.土地入账价值及账务处理
2.出让方式取得土地的各税种税务风险防范
（三）拆迁补偿的会计核算技巧
1.支付拆迁补偿费的纳税处理与会计核算
2.用开发产品还迁安置可否抵减增值税销售额？
3. 用开发产品还迁安置土地增值税和企业所得税如何处理？
4.用外购商品房还迁安置的纳税处理与会计核算
（四）股权收购取得土地的会计核算技巧
1. 股权收购的纳税处理规定
2. 股权收购的会计核算技巧
3.股权溢价的纳税处理规定与核算技巧
4.股权收购的尽职调查与风险防范
（五）收购在建工程会计核算与纳税处理难题
1.收购在建工程会计核算与入账凭证
2.收购在建工程后推到重置如何核算更有利？
3.收购在建工程如何加纳契税和土地使用税？
五、开发建设阶段的税务规划与会计核算技巧
（一）开发产品成本核算概述
1.房地产企业成本核算的基本流程
2.成本对象的设置技巧
3.成本核算对象的划分技巧
4.成本对象与成本核算对象的关系
5.房地产企业共同成本的分配方法
（二）土地成本的归集与分配技巧
1.不同项目共同土地成本如何分摊
2.同一项目不同业态的土地成本如何分摊？
3.无产权地下车位是否分摊土地成本？
（三）前期工程费的归集与分配技巧
1．前期工程费的归集与科目设置技巧
2.前期工程费分摊技巧
3.前期工程费的税务风险防范
（四）建筑安装工程费的核算技巧
1. 建筑安装工程费的归集与科目设置技巧
2. 建筑安装工程费分摊技巧
3. 建筑安装工程费的税务风险防范
4.转售水电费如何正确账务处理
（五）基础设施费的核算技巧
1．基础设施费的归集与科目设置技巧
2. 基础设施费分摊技巧
3. 地下设施是否分摊园区道路绿化等支出、供电工程、防洪工程等支出？
（六）公共配套费的核算技巧
1.公共配套费科目设置技巧
2.设立成本对象的公共配套费用归集与分配
3.不作为成本对象的公共配套费用归集与分配
（七）开发间接费和会计核算技巧
1.会计科目设置技巧
2.开发间接费归集技巧
(八)代建工程的会计核算技巧
1.代建工程应符合的条件
2.代建工程的纳税处理与发票开具
3.代建工程的认识误区与税务风险防范3.案例分析
（九）完工产品成本核算与结转技巧
1.开发产品总成本的计算原则
2.预提成本的计算与账务处理
3.成本对象总成本计算与单位计税成本的计算
5.结转主营业务成本的会计核算
6.销项税额抵减的账务处理
7.成本差异的账务处理
8.结转开发产品后又取得发票如何处理？可否追补扣除？
六、销售阶段难点业务的税务规划与核算技巧
（一）预售阶段的税务处理与会计核算
1.会员费、诚意金的税务处理与会计核算
2.定金的税务处理与会计核算
3.按揭保证金的税务处理与会计核算
4.预收房款的税务处理与会计核算
5.销售更名、销售退房、销售换房的税务处理与会计核算
（二）完工年度销售收入的会计核算与税务处理技巧
1.新会计准则“五步收入确认法”在地产企业的应用实例
2.新准则完工年度收入确认，抵减土地价款的账务处理
3.完工年度的纳税处理
4.面积差的会计核算与纳税处理
5.委托代销的税务处理与会计核算
6.销售退回的税务处理与会计核算
（三）自持物业经营的会计核算与税务处理
1.开发产品转为自用环节的会计核算与税务处理
2.对外出租经营环节的会计核算与税务处理
3.成本模式与公允价值模式的会计核算与税务处理
4.公允价值模式下投资性房地产转为自用会计核算与税务处理
5.公允价值模式投资性房地产处置会计核算与税务处理
七、税金的会计核算
（一）增值税的会计核算
1.会计科目设置
2.增值税预缴的会计核算
3.一般计税方法的会计核算
4.简易计税方法的会计核算
5.抵减销售额的账务处理
6.非正常损失的账务处理与纳税处理
（二）土地增值税的会计核算
1.预缴税款的计算与账务处理
2.补缴土地增值税的核算
3.收到土地增值税退税的账务处理
（三）企业所得税的会计核算
1.资产和负债的计税基础与暂时性差异
2.递延所得税资产和递延所得税负债
3.所得税费用的确定
4.综合案例分析
（四）其他税金的会计核算
八、利润结转及分配阶段的会计核算与税务风险防范
1.利润结转及核算
2.利润分配的核算与税务风险防范
3.房地产企业会计核算综合案例分析
01
个人能去税务局代开增值税专用发票吗？
疑 问：
我是自然人，将商业房出租了，租金10.5万元，客户要求我提供增值税专用发票，请问个人能去税务局代开增值税专用发票吗？
答 复：可以的。
由于你是商业房，需要按照征收率5%缴纳增值税。也就是租金10.5万元，需要缴纳0.5万元的增值税。
提醒：
若是开具的是普通发票，自然人采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过15万元的，免征增值税。
参考一
税总函[2016]145号国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知第二条第（四）增值税小规模纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税局「现在是税务局」申请代开增值税专用发票。
当然，你享受免税就不能代开专票，代开专票了就按规定交税。
二、其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款：
（一）出租住房：
应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%
（二）出租非住房：
应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%
02
转给每个会计
去税局代开的发票，也可能存在虚开
疑问：自然人去税务大厅代开的增值税发票，是否也有可能存在虚开发票现象？
答复：是的。只要是没有真实业务而去代开的发票，一律属于虚开现象，照样要追究申请人的责任。
下面这个是最新的虚开案例，每个人都需要好好看看！
福建**贸易有限公司（纳税人识别号：91350781**********、经营地址：福建省邵武市*******）：
我局于2019年8月15日至11月15日对你公司2019年1月18日至2019年7月31日期间涉税情况进行检查，违法事实及处理决定如下：
一、违法事实
为他人虚开增值税发票。你公司2019年7月共开具增值税普通发票2份，发票代码：3500163320，发票号码：25042684、25042685，开票日期：2019年7月23日。货物或应税劳务名称为：水泥，金额146464.08元、税额4393.92元、价税合计150858元，涉及受票企业1户: 福建**建筑工程有限公司。
你公司2019年7月代开增值税专用发票1份，发票代码：3500164160，发票号码00538592开具日期2019年7月24日.货物或应税劳务、服务名称为：防水涂料、腻子粉、天棚吊顶抗棉板、内墙用乳胶漆底漆、内墙用乳胶漆面漆、白益胶泥等，金额2001184.47元、增值税额60035.53元、价税合计2061220元，涉及受票企业1户：泉州市**建筑装潢有限公司
提醒：企业开具发票，不管是自开还是去税务局代开，证据链仅仅是表象，业务真实才是最重要的。脱离了业务真实前提下的开票，不管你如何做好充分的说明和理由，始终是难以自圆其说！
03
个人代开普通发票交不交税
多少开始交？总结全了
个人提供了点咨询服务，到税务局办税服务厅申请代开普通发票「自然人除特定业务只能代开普通发票，开票金额10000元。
需不需要交增值税呢？
1、【财税2016年36号】文规定，个人发生应税行为的销售额未达到增值税起征点的，免征增值税；达到起征点的，全额计算缴纳增值税，按期纳税的，为月销售额5000-20000元（含本数）；按次纳税的，为每次（日）销售额300-500元（含本数）。
按照规定，小规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售额未超过15万元（以1个季度为1个纳税期的，季度销售额未超过45万元，下同）的，免征增值税。
政策是越看越喜欢，总觉得自己能免税，为什么呢？36号文起征点个人有个2万标准，5号文还有规定不超过15万每月，不交增值税。
这就给人一种感觉，免税定了。
结果呢？
询问办税服务厅的人员才知道，这种劳务报酬属于临时代开行为，不得享受这个免税政策。只能比照每次(日)销售额500元不足起征点免税规定，不能享受月销售额2万元不足起征税的免税规定。
2、什么意思？也就是说，你是个人，自然人，不能按期纳税的，只能按次纳税，按次每次开票500以下才免税。
如果要享受优惠政策，应先去办理个临时税务登记。
真是不公平啊，个体户15万都免税，我就1万都要交税，我想不通，有点气愤的说那你给我开30张吧，每次就不超过500了。
不行，你是一个合同，一项业务，只能算一次。还有就是有些地区明确规定一年开票次数不得超过3次。虽然在国家税务总局层面，尚没有看到有文件对自然人代开发票有金额或张数的限制。但是在实践工作中，基层税务机关一般都是对此有限制次数和开具金额。具体以当地税务局规定为准。
毫无办法，开票交税吧。
但是总的来说，自然人去代开发票，想按期享受免税政策，那是没什么可能的哈。要想免税，可以，去注册个个体户或者公司，以公司为经营主体经营。
最后总结两点
1、个人代开发票，除了特殊情况（比如个人出租不动产），实践中只能按次享受起征点免增值税政策，也就是300-500每次。
2、28号文对小额零星经营业务的个人的支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证，实践中建议谨慎操作，也就是按次来看比较稳妥。「这里还有个点可以参考，那就是很多省份对于按次500以下的都不予代开发票了」