10月大征期，申报智能自检两大风险指标讲解 -1

 

背景：10月大征期已经开始，大家做完纳税申报之后，系统会自动进行智能自检。今天跟大家聊两类经常出现的风险提示：

风险一、房屋折旧原值和房产税计税依据申报不一致

风险二、房屋出租违规简易计税，都是日常企业很容易碰到的问题

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第一部分：风险一 房屋折旧原值与房产税计税依据申报不一致

税务系统会把不同税种的数据交叉比对，出现数据不一样，不等于企业一定有税务问题，要结合实际业务去判断，下面是四种最常见的业务情况：

一、企业买地自建厂房，土地价款问题，财税〔2010〕121 号

案例一：某生产制造企业于2018年取得政府出让的一块土地，花了 200 万。会计做账的时候，把这 200 万土地单独记在无形资产科目。之后在这块土地上建造厂房，厂房的建造成本 800 万，厂房入账固定资产原值就是 800 万，后续计提折旧只按 800 万计算，没有包含土地的 200 万。 按照房产税政策，不管会计账上土地怎么核算，土地价款都要加到房产原值里面计算房产税。 所以房产税的计税依据就是 800+200=1000 万。账上房屋折旧原值 800 万，和房产税计税依据 1000 万对比就出现差额，触发系统预警。 

处理方式：这个差额是政策本身造成的，不存在税务风险，正常申报就行，不需要调账或者额外修改报表。

二、租别人的土地，在土地上面盖房子：

案例二：某生产制造企业向村里租了一块地，每年付土地租金，在这块土地自建仓库，但是土地不是企业名下，仓库办不了房产证。 很多人会问，没有房产证要不要交房产税。房产税判断标准是看是不是房屋，不看有没有房产证，这个仓库属于房产，需要交房产税。 重点：财税〔2010〕121 号文件说的需要并入房产原值的，是购买土地支付的出让或者转让价款，不包含土地租金。

 处理方式：每年支付的土地租金，不用加到仓库房产原值里面计算房产税，不要重复多交税。

三、房产无租使用，也就是免费使用房产：政策文件：财税〔2009〕128 号

-1：A 公司的房子免费给关联 B 公司使用

案例三：A 公司有一栋办公楼，账面原值 500 万，每年 A 公司在账上计提折旧。A 不收租金，把办公楼无偿给 B 公司使用。 政策规定，无租使用其他单位房产，由实际使用方 B 公司，按照房产余值代缴房产税。 就会出现，折旧在 A 公司账面，房产税在 B 公司申报。B 公司报表里面没有房屋资产，却申报了房产税，两个数据比对不一致，系统提示风险。 处理方式：准备一份情况说明，写明业务情况，引用财税〔2009〕128 号文件解释差异，留存备查。 企业所得税方面，B 公司代缴的房产税，可以在 B 公司税前扣除。

这里有一个很容易忽略的延伸风险： 土地使用税是土地产权方 A 公司来缴纳。A 公司把房子免费给 B 用，没有租金收入，A 承担的土地使用税、房屋折旧，和 A 自身经营收入没有关联，对应的税费和折旧不能在 A 公司企业所得税税前扣除。如果这个房产之前抵扣过进项税额，进项也会存在不能抵扣的风险。 

建议：尽量不要关联企业之间免费使用房产，改成签订租赁合同，收取租金，开具发票。税法不禁止无偿使用房产，只是税务上会做纳税调整。

-2：老板个人名下房屋，免费给自己公司使用

案例四：老板个人名下一套商铺，无偿给自己开的公司办公使用，不收租金。 政策原则：法定房产税纳税人是老板个人。但实务中很多地方税务局，会要求企业代为申报缴纳房产税。 就会出现，公司账面上没有房产，但是公司申报缴纳房产税，触发比对差异。 

建议：同样建议改成有偿租赁，签订合同，老板代开发票给公司入账，规避关联交易风险。

四、向个人房东租房，签订包税合同

案例五：个人房东把商铺租给企业，合同约定租金 10 万元，租赁产生的房产税、土地使用税全部由承租方企业承担。部分企业直接用本公司名义去申报这笔租赁业务的房产税。 这里需要分清两点，包税合同在民事上是双方自愿，合同有效，但是不会改变法定纳税人。出租房屋的自然人房东，才是房产税法定纳税人。 企业可以承担这笔税费，但是交税的时候，要以房东个人名义去完税，不能用企业自己名义申报房产税。

 正确操作：把需要承担的税费折算进租金里面，提高合同租金金额，保证房东到手钱不变，房东去税务局代开发票，企业凭发票入账税前扣除。 不能直接拿房东个人名字的完税凭证，在企业账上税前扣除。 

提醒：如果租赁业务没有取得发票，容易触发三无企业指标预警。

10月大征期的智能自检，本质就是不同税种数据交叉核对。看到预警提示的时候不要自乱阵脚，先理清业务本质。 土地价款带来的原值差异，属于正常情况，留存资料就可以。无租使用房产、包税合同业务，存在较高税务隐患，优先调整为有偿租赁，合同和发票齐全。 房屋出租选择简易计税，重点核对房产或者租赁合同的时间，注意计税方式不能随意拆分，公共进项按规定做转出。 征期提前自查这两项指标，减少后续税务问询。

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