高小吉说税

2022-05-20

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国家释放利好消息：调整首套住房贷款利率，将个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年。更重磅的是......

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房贷利率下调？

央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》：

通知中明确：

1、对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

2、在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

此次调整前首套房房贷利率不低于4.6%，二套房房贷利率不低于5.2%，本次下调首套房房贷利率20个基点，即最低可为4.4%，二套房还是不低于5.2%。

比如，按贷款金额100万元、期限30年、等额本息还款估算，利率下调20个基点，平均每月可减少月供支出约120元，未来30年内共减少利息支出4万多元。

对此，不少从事房产交易的专业人员认为，此次房贷利率下调幅度大，已达到2017年以来的5年低位，将会降低居民的购房门槛，节约刚需首套房购房成本，会极大地提振楼市和购房者的信心。

免增值税！

个人转让房屋，5改2！

近日，多地纷纷发布最新通知，调整个人住房转让增值税免征年限。

杭州：

发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》明确：对本市限购范围内，个人转让家庭唯一住房的，增值税征免年限由5年调整到2年。个人转让非家庭唯一住房的，增值税征免年限仍为5年。

沈阳：

发布《关于调整个人住房转让增值税免征年限的通知》，文件明确：个人住房转让增值税免征年限，按国家规定执行，由5年调整为2年。

无锡：

发布《关于调整个人住房转让增值税免征年限的通知》明确：自2022年5月1日起，无锡市区个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年。

据悉，4月以来，无锡已经连续出台了多项新政策，房贷利率两次下调，从首套5.2%下调至最低4.6%。

东莞：

发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》明确：将个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年。

免征年限的起算时点以个人购买住房取得的不动产权证或契税完税证明上注明的时间按“孰先”原则确定。

此次调整就是降低购房成本，同时促进二手房交易。那个人房屋买卖、赠与、继承都需要缴纳哪些税费？哪些享受税收优惠？

个人买卖住房要交哪些税？

个人买卖住房交易中涉及的税费可总结如下表，下面我们将区分一手房及二手房分别说清楚这些税费计算的规则，赶紧收藏起来吧！

注：以上“住房”不包括车位、商铺、公寓、厂房、写字楼等。

1. 购买一手新房

购买一手房涉及的税费较少，包括契税、印花税两个税费。

（1）契税

税率：契税税率为百分之三至百分之五，不同省、自治区、直辖市可确定差别税率。大部分地区如北京、上海、广东、江西、广西、山西、辽宁、福建、河南、云南、海南等省份均设置3%税率。此外，还有如下税收优惠：

对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。（家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。）

以实施3%契税税率地区为例，个人购买住房契税税率表示例如下：

计税依据：为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。实践中一般为不动产的登记价格。

缴税时间：为纳税人签订房屋权属转移合同的当天，或纳税人取得房屋权属转移合同性质凭证的当天。实践中一般为办理房地产产权证书时缴纳。

缴税人（纳税人）：受让一方，也即购房方缴纳。

示例：

小张：购买家庭首套/二套89㎡（≤90㎡）一手新房/二手房，购房总价款300万元，应缴契税 300万*1%=3万元

小李：购买家庭首套120㎡（＞90㎡）一手新房/二手房，购房总价款600万元，应缴契税 600万*1.5%=9万元

小孙：购买家庭二套110㎡（>90㎡）一手新房/二手房，购房总价款500万元，应缴契税 500万*2%=10万元

（2）印花税：税法规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。因此买卖个人住房的交易双方均免于缴纳印花税。

2.买卖二手房

买卖二手房涉及的税费，包括契税、印花税、土地增值税、个人所得税、增值税、城建税及附加。

（1）契税（买方适用）：

主要受购买住房属于家庭首套或二套，以及房屋面积影响；具体计算规则与购买一手房相同。

（2）印花税（双方适用）：

与购买一手房相同，买卖双方均免征。

（3）土地增值税（卖方适用）：

税法规定对个人销售住房暂免征收土地增值税，也即卖方免征，买方不适用。

（4）个人所得税（卖方适用）：

个人转让自用5年以上，且为家庭惟一生活用房的，免征个人所得税；（房产中介经常提到的“满五唯一”就是这么来的）
除“满五唯一”免税外，均应缴纳个人所得税，计税规则如下：

A. 卖方能提供原购房合同、发票等有效凭证的
应交个税=住房转让收入减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金和有关合理费用的差额×20%。

B. 卖方不能提供完整、准确的原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，实行核定征税。
应交个税=住房转让收入× 核定征收率（征收率由各地税务机关自行确定，一般普通住宅征收率为1%；非普通住宅征收率为1.5%）

（5）增值税（卖方适用）：

购买2年以上（含2年）的住房对外出售免征；不满2年应交增值税=不含税转让收入×5%（或含税收入/1.05*5%）

（6）城建税及附加（卖方适用）：

属于增值税附加税，包括

城市维护建设税：税率7%（市区）、5%（县镇）、1%（非市县镇）
教育费附加：征收率3%；
地方教育费附加：征收率2%

示例：

小宋出售满2年住房，则增值税、城建税及附加均免缴；
小王出售市区不满2年住房，假设转让住房含税收入300万元，则：
增值税：300万/(1+5%)*5%=14.29万
城市维护建设税：14.29万*7%=1万
教育费附加：14.29万*3%=0.43万
地方教育费附加：14.29万*2%=0.29万
增值税及附加税费合计：14.29+1+0.43+0.29=16.01万