尊敬的营改增纳税人，自2016年5月1日起，全国范围内将全面推开营业税改征增值税试点工作。如果您5月1日之后发生不动产出租和转让行为，您将需要缴纳增值税。我们对相关政策进行了梳理，您可以根据以下流程办理“二手房”涉税事项。
自然人
一、营改增后自然人转让其购买的住房，如何办理？
1.办理税务机关：
应当去住房所在地地税机关申报纳税。
2.税款缴纳：
按照5%的征收率计算应纳税额。销售购买不足2年的住房，按照5%全额缴纳增值税。销售购买2年以上（含2年）的住房，免税。
3.发票开具：
纳税人可向住房所在地主管地税机关申请代开。
二、营改增后自然人出租不动产，如何办理？
1.办理税务机关：
应当去住房所在地地税机关申报纳税。
2.税款缴纳：
出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额。
出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
3.发票开具：
纳税人可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税普通发票和增值税专用发票。
一般纳税人
一、营改增后一般纳税人转让其取得的不动产（不含个体工商户一般纳税人转让其购买的住房），如何办理？
1.办理税务机关：
应当去不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
2.税款缴纳：
按照5%的预征率预缴税款。
自建的按全额预缴增值税，非自建的按差额预缴增值税。
差额是指取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额。（扣除差额合法有效凭证：税务部门监制的发票；法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书；国家税务总局规定的其他凭证。）
3.发票开具：
纳税人自行开具。
二、营改增后一般纳税人（个体工商户）转让其购买的住房，如何办理？
1.办理税务机关：
应当去不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
2.税款缴纳：
按照5%的征收率计算应纳税额。销售购买不足2年的住房，按照5%全额缴纳增值税。销售购买2年以上（含2年）的住房，免税。
出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
3.发票开具：
纳税人自行开具增值税普通发票，不能自行开具增值税普通发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。需要开具增值税专用发票的，也可向不动产所在地主管地税机关申请代开。
三、营改增后一般纳税人出租不动产，如何办理？
1.办理税务机关：
应在国税机关办理。
向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
2.税款缴纳：
一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。选择一般计税方法计税的，纳税人应按照3%的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款。
一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税，纳税人应按照3%的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款。
出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
3.发票开具：
纳税人自行开具。
小规模纳税人
一、营改增后小规模纳税人（单位）转让其取得的不动产，如何办理？
1.办理税务机关：
在不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
2.税款缴纳：
按照5%的征收率预缴税款。
自建的按全额缴纳增值税，非自建的按差额缴纳增值税。
3.发票开具：
纳税人自行开具增值税普通发票，不能自行开具增值税普通发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。需要开具增值税专用发票的，也可向不动产所在地主管地税机关申请代开。
二、营改增后小规模纳税人（个体工商户）转让其取得的不动产，如何办理？
1.办理税务机关：
在不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
2.税款缴纳：
转让其取得的不动产（不含转让其购买的住房），按照5%的征收率预缴税款。
自建的按全额缴纳增值税，非自建的按差额缴纳增值税。
转让其购买的住房，按照5%的征收率预缴税款。销售购买不足2年的住房，按照5%全额缴纳增值税。销售购买2年以上（含2年）的住房，免税。
3.发票开具：
纳税人自行开具增值税普通发票，不能自行开具增值税普通发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。需要开具增值税专用发票的，也可向不动产所在地主管地税机关申请代开。
三、营改增后小规模纳税人（单位）出租不动产，如何办理？
1.办理税务机关：
应在国税机关办理。
向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
2.税款缴纳：
按照5%的征收率计算应纳税额。
3.发票开具：
纳税人自行开具增值税普通发票，不能自行开具增值税普通发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开。需要开具增值税专用发票的，也可向不动产所在地主管国税机关申请代开。
四、营改增后小规模纳税人（个体工商户）出租不动产，如何办理？
1.办理税务机关：
应在国税机关办理。
向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
2.税款缴纳：
个体工商户出租不动产（不含出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。
个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
3.发票开具：
纳税人自行开具增值税普通发票，不能自行开具增值税普通发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开。需要开具增值税专用发票的，也可向不动产所在地主管国税机关申请代开。
责任编辑：陈霞
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