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专题学习：房地产投资复杂涉税问题——在建工程转让（条件及优劣）
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专题学习：房地产投资复杂涉税问题——在建工程转让（条件及优劣）

专题学习：房地产投资复杂涉税问题——在建工程转让（条件及优劣） 阿超说税
2022-09-22
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导读：勤耕不辍，精业笃行；发挥专业优势，助力企业发展

一、在建工程转让的条件

    1、开发投资比例达到25%。

《城市房地产管理法》第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件:
(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;
(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
1)投资完成比例的认定:尽管《房地产管理法》中未对开发投资总额的内涵做出明确的规定，但根据行业的惯例和对于法律的文义解释，开发投资金额不包括土地出让金本身。 
至于是否包括契税，大配套费在各地有不同的认知，在天津则是依据发改委立项的总投资额减去土地出让金后作为总投资额，即除了土地出让金外均理解为开发投资。
2)土地不计入开发投资总额的依据:《国土资源部关于进一步做好闲置土地处置工作的意见》(国土资发(2008]178号)规定认定标准中的“总投资额”是指土地使用者直接投入用于土地开发的资金总额，不包括取得土地使用权的费用和向国家缴纳的相关税费。“已投资额”是指土地使用者已经投入用于土地开发建设的资金总额。
2、如果已预售部分房源，则需要完成相应法律程序。
1)购房人同意。
《中华人民共和国民法典》第二百二十一条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
2)抵押权人的权利。
原《物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《担保法》第四十九条规定:“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况:抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”
《中华人民共和国民法典》第四百零六条抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定，抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
3)和承包方结清工程价款
《中华人民共和国民法典》第八百零七条的规定:发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

二、在建工程转让优劣势分析

劣势：

1、程序繁琐，耗时较长。清理贷款-解除抵押-退房-退网签-清理施工单位-投资开发进度审计-交易价格评估-产权过户-双方完税-收购方重新报批报建。
由于所涉及环节太多，各地的实践操作均不太相同，可能导致交易最终达成的时间过长。而且后续立项、报建手续均需重来，可能会影响后续开发销售进度。
2、交易时转让方资金压力大。一般情况下在建工程转让土地增值额较大，税负较高，如果直接选择资产交易则没有税收优惠；如果涉及部分房源预售则需要退房退网签，也涉及资金流出;清理总包单位也需要大额现金流出。
优势：
1、受让方承受权属明晰的资产，不涉及复杂的债权债务关系。较之于股权交易，资产交易相对简单，一般无需耗时冗长的尽调，无需担心潜在的各种交易风险。
2、受让方在土地溢价部分获得了足额的发票，降低后续项目公司运营过程中的税负成本。资产交易方案基本上没有任何税收的递延或节约，受让方则无需承担转让方转移或推迟缴纳的税负成本。
【声明】内容源于网络
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