自2020年2月1日起，全部小规模纳税人（其他个人除外）均可自开专票，而且选择自开专票的小规模纳税人转让不动产需要开具专票的也得自开，税务机关不再为其代开。这是一个很大的变化，原来部分行业小规模纳税人自开专票时，都说了“试点纳税人销售其取得的不动产，需要开具增值税专用发票的，应当按照有关规定向税务机关申请代开。”至于为什么？大家都懂的，这次是真正做到还权还责于纳税人了。但如果小规模纳税人真的转让了不动产，自行开具增值税专用发票还需要注意以下几点：
一、销售额和征收率。
（一）小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：
1.小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
2.小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
（二）个人转让其购买的住房，按照以下规定缴纳增值税：
1.个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
2.个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
注：“全额缴纳增值税”是指个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；“差额缴纳增值税”是指北京市、上海市、广州市和深圳市，个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。北上广深以外地区个人销售2年以上（含）住房免征增值税，北上广深地区个人销售2年以上（含）普通住房免征增值税。
二、差额缴纳增值税扣除凭证。
纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。
上述凭证是指：
（一）税务部门监制的发票。
（二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。
（三）国家税务总局规定的其他凭证。国家税务总局公告2016年第73号规定：“纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。纳税人同时保留取得不动产时的发票和其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料的，应当凭发票进行差额扣除。”
三、税款预缴规定。
（一）除其他个人之外的小规模纳税人，应按照规定的计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。个人感觉不动产所在地和机构所在地相同的也应当预缴税款（谁知道呢）。其他个人向不动产所在地税务机关申报纳税。
（二）以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：
应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%
以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：
应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%
四、发票开具规定。
（一）应当准确选择税收分类编码；
（二）适用差额征税的应当使用增值税发票管理系统的“差额开票”功能开具发票；
（三）“货物或应税劳务、服务名称”栏次要填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位”栏次要填写面积单位，备注栏要填写不动产的详细地址；
（四）纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。
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