房地产开发企业在经营业务中存在的税收主要风险点
一、在土地取得环节存在5个风险点
1.佣金等支出没有取得正规合法发票，导致利润虚增，税负加大；
2.虚增拆迁安置费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税；
3.以收购股权方式取得的土地使用权，溢价部分无法列支土地成本；
4、实际发生的拆迁补偿未按规定及时申报缴纳契税；
5、未按合同约定交付时间起计算缴纳土地使用税。
二、在规划设计环节存在3个风险点
1.总体规划设计未考虑财税因素对成本、税收和现金流的影响；
2.虚开规划设计费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税；
3.境外的规划设计费没有代扣代缴税金。
三、在融资环节存在6个风险点：
1.向非金融机构（包括企业和个人）融入的高息资金利息支出无法取得正规发票，从而导致利息支出无法入账；
2.从信托或基金公司“名股实债”形式下支付的利息，往往无法取得合法入账的凭据；
3.小金库现金往往不够支付利息或其他开支；
4.支付的利息可能涉及代扣代缴税金义务而未履行；
5.与股东及其他关联方资金往来未支付利息，存在偷逃税金问题；
6.借给自然人股东超过1年以上的借款，存在被认定为股息、红利分配需要缴纳20%的个税风险。
四、在工程建设开发环节存在6个风险点：
1.虚开建安发票，加大建安支出，偷逃土地增值税和企业所得税；
2.采用甲供材模式的，建安发票中含甲供材金额，造成自购材料金额在税前重复列支；
3.签订建安合同后未足额缴纳印花税；
4.不缴纳或者不足额、或不按规定时间缴纳城镇土地使用税。
5、未及时取得建安发票，造成税前列支认定困难；
6、缴纳城市配套费时未按规定申报缴纳契税。
五、在预售环节存在7个风险点：
1.取得预售收入（包括定金、诚意金）没有按规定及时申报纳税；
2.没有按照规定的预征率预缴土地增值税和企业所得税；
3.销售合同（发票）为阴阳合同（发票），未如实申报收入；
4.售后返租时，按返租后的金额确认收入纳税，对小业主的返租收入未代扣代缴税金；
5.拆迁还原房未申报纳税；
6.以房抵工程款、分房给股东等未按规定申报纳税；
7.卖给股东或关联方的房屋价格明显偏低。
六、在房产竣工销售环节存在4个风险点：
1.开发产品完工后，仍按预计毛利率结转利润，未及时结算其实际计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，造成当期完工产品计税成本计算不实；
2.部分允许在税前预提的费用，企业未预提，造成多缴企业所得税；
3、达到土地增值税清算调减，未及时清算；
4、转为自用的房产未及时申报缴纳房产税和土地使用税；
5、转为出租的房产未按租金收入申报房产税和营业税（增值税）。