[干货·收藏] 风险点·风险描述·自查指南（四）

6.1 城镇土地使用税计税依据是否准确（土地证上的面积）？适用税率是否准确（不同区域适用税率不同）？是否按期纳税申报？扣款金额是否与账上一致？是否按规定提交财务报表？对于有土地证的，根据土地证上的面积来计算土地使用税；对于没有土地证的，根据实际使用的土地面积来计算，可以沟通技改部门确定实际使用面积；对于城镇土地使用税，应该从签订合同中约定交付土地的次月计征；如果合同中没有约定，应该从签订合同的次月起开始计征；

6.2 纳税人购置新建商品房，是否自房屋交付使用次月缴纳土地使用税？查看固定资产卡片和土地使用税；

6.3 享受城镇土地使用税税收优惠的，是否向税务机关履行备案手续；

6.4 对于通过招拍挂方式城镇土地使用税，应该从签订合同中约定交付土地的次月计征；如果土地提前交付，应该从交付的次月起计征；如果合同中没有约定，应该从签订合同的次月起开始计征；是否如是操作？根据与政府部门签订土地出让合同、并结合技改部门来判定具体属于那种情形；

6.5 对于取得的耕地，可以延迟一年缴纳城镇土地使用税，是否如是操作？这种情形很少，基本上都不是耕地（即使缴纳了耕地占用税），需要结合土地出让部门来判定是否是耕地，从而来执行该政策；

6.6 通过招拍挂方式取得的土地，即使缴纳的耕地占用税，不能由此判定属于耕地来延迟一年缴纳土地使用税，是否如是操作？具体可参阅国家税务总局公告2014年第74号；

6.7 对于承租集体用土地，由直接从集体经济组织承租土地的单位和个人，缴纳城镇土地使用税，我们是否如是操作？对于租赁的集体用地，尤其是从个人手中租赁的土地（纳税义务人是该个人，非租赁企业），在签订合同时，务必注明土地适用税的负担方式，防止税务风险产生；

6.8 非机构所在地的土地，未由代管人或实际使用人申报缴纳城镇土地使用税。

6.9 取得土地使用权后，未按规定及时、准确做好税源登记信息变更及补充。申报的城镇土地使用税面积少于“金税三期税收管理系统”中土地信息登记面积

6.10  对于承租的土地，在签订租赁合同时，是否在合同中约定城镇土地使用税的承担方式？（约定土地使用税由出租人承担，如果由我司来承担，要相应减少租金等）

7.1 房产税计税依据是否准确（固定资产台账上的房产原值）？适用税率是否准确？是否按期纳税申报？扣款金额是否与账上一致？是否按规定提交财务报表？

7.2 房产信息与“金税三期税收管理系统”中房产税税源登记情况是否相符？外地的房地产信息不需在税局系统中维护；

7.3 申报纳税地点是否正确？应向房产的坐落地税务机关申报缴纳，异地的，需办理临时税务登记。根据不动产坐落地点分别向所在地的税务机关缴纳，梳理公司房地产是否在注册地以外。

7.4 享受房产税税收优惠的，是否向税务机关履行备案手续？税收优惠政策是否应享尽享？

7.5 房产税的纳税义务发生时间是否准确？（1.纳税人自建、购置的房屋，自建成或购入之次月起，缴纳房产税；2.纳税人委托施工企业建设的房屋，自办理验收手续之次月起，缴纳房产税；3.纳税人在办理验收手续前已投入使用的新建房产，从投入使用之次月起，缴纳房产税；4.纳税人出租房屋，自出租之月起，计算缴纳房产税；工程尚未决算但对新建房产已使用或租给其他单位或个人的，应从使用之次月起或出租之月起缴纳房产税；无租出借给纳税单位或个人使用的，由使用单位或个人从使用之次月起缴纳房产税；5.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起缴纳房产税。）

7.6 房产原值是否准确？具体参考如下情形：

7.6.1 纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，按增加后的房屋原值计征房产税；对房屋装饰装修后增值的部分，凡记入账簿“固定资产”科目的，要按增值后的房产原值计征房产税；改建、扩建后房产价值是否发生变化，企业是否按照按增加的房产原值计算缴纳房产税。

7.6.2 企业更换房屋附属设备和配套设施的，除附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值外，是否按税法规定将其价值计入房产原值，并可扣减原来相应设备和设施的价值后计征房产税。

7.6.3 工程尚未决算入账但已经投入使用的新建房产，要依照工程预算减除30%后的余值计税；对没有基建预算价值的，由房产所在地的主管地方税务机关核定价值计税。工程决算入账后，依照入账的价值计税；

7.6.4 对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，要按房产计税价值计缴房产税；对于以房产投资为名义，收取固定收入，不承担联营风险的，其取得的固定收入视为租金收入按规定计征房产税；

7.6.5 对于房屋自用（从价计征）、房屋出租（从租计征），适用的征税模式是否正确？对外出租的房屋有免租期的，免租期内产权人未按照房产原值计算缴纳房产税？.对纳税人将房屋出租后在一年内未收取租金收入的，应由纳税人先按房产计税价值计算缴纳房产税；待实际取得租金收入后再按租金收入结算税款；通过科目“其他业务收入-租金”来分析确定是否有出租不动产的情况产生；出租房产合同中应尽量不体现免租期，将租金总额在租赁期内分配，来降低房产税支出。

7.6.6 对单位和个人出租房屋取得的租金收入中含有房屋及其附属设备以外的其他设备（设施）租赁费的，凡能合理、准确划分的，由县（市、区）地方税务机关核准，可以在租金收入总额中扣除；对不能准确划分的，应按租金收入总额计征房产税；参考《河南省地方税务局房产税管理办法》

7.6.7 纳税单位和个人的一幢房产，一部分自用，另一部分出租，应按其各自占用的建筑面积比例划分，分别按计税余值和租金收入计税。无法准确划分的，由地方税务机关确定；

7.6.8 依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，是否均应按照房屋原价作为计税依据计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对企业未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。是否按此执行？

7.7 计算缴纳房产税适用的税率是否准确？税法规定依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%。从租计征税率12%

7.8 在计算房产税时，房屋所在地土地价值是否计入房产原值来征收房产税？（注意，划拨土地无需计入房产原值征收房产税）地价计入房产税时未考虑宗地容积率？土地的容积率计算是否准确？宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。同时要注意适用的容积率计算是否正确，容积率的计算需要征求技改部门的意见。

7.10  围墙、道路、水塔、烟囱等不属于应税房产的，是否多缴了房产税？

7.12 房屋的附属设施是否计入房产原值征收房产税？

（1）需要根据固定资产台账总的房产来分析确定；

（2）不属于附属设施的设备尽量不要和房产牵扯到一起

附属设备或配套设施具体包括：

①暖气、卫生、通风、照明、煤气、中央空调等设备；

②各种管线，包括蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；

③电梯、升降机、过道、晒台；

④凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等

7.13 如果企业的房产不在同一地方，审查企业是否按房产的坐落地点分别向房产所在地的纳税机关缴纳。

7.14 企业与免征房产税企业共用房产的，是否按各自使用的部分准确划分，分别征收或免征房产税。

7.15 企业把房屋提供给关联交易企业无偿使用，是否按照市场价格计价缴纳出租房屋房产税。如无偿提供给子公司、第三产业、劳动服务公司使用房屋。

7.16 每月是否核对资产账务和固定资产卡片，识别新增加或报废减少的房产？不用的房产或附属设施尽早报废