19条房地产减税政策，你能享受到多少？- 大数跨境

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19条房地产减税政策，你能享受到多少？

大风讲税

2023-07-28

导读：你怎么看？

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今天我们来聊聊：房地产减税政策

（《晚霞》.摄影：大风）

《支持协调发展税费优惠政策指引》，不是新政。“143个字定调房地产市场变化，税务总局发布近400项税费优惠政策？”，是标题党。但既然发布的指引，既然大家又特别关心房地产。今天我就来帮大家进一步梳理一下，干脆看个明白。

一、最新发布：216项税收优惠，房地产领域占19条

你可能已经听说了，国税总局在7月26日发布了《支持协调发展税费优惠政策指引》，涉及了216项税收优惠政策，覆盖了各个领域和行业。

其中，房地产领域就占了19条，涉及到房屋买卖、租赁、安置等方面。这些政策对于我们普通人来说，有什么好处呢？我们能享受到多少优惠呢？

二、买卖房屋：减免增值税、个人所得税、契税等

如果你最近有买卖房屋的打算，那么你一定要注意了。这些优惠政策可以让你省下不少钱。

比如，如果你要出售自己的住房，那么你可以免征增值税、个人所得税、印花税和土地增值税。这些税费加起来可能占到你房价的20%以上。

再比如，如果你要购买自己的住房，那么你可以免征印花税，还可以减征契税。如果你是购买家庭唯一住房或第二套改善性住房，那么契税的减免幅度更大。

下面我们来看一个具体的例子，以说明这些优惠政策在降低交易税负的实际效果。

假设你在2023年7月1日以300万元的价格出售了你在北京市的一套自用家庭唯一生活用房，该房屋的原购买价格为200万元，你已经居住了5年。根据税收优惠政策，你可以享受以下几方面的减免：

个人销售住房减免增值税：你出售住房的增值额为100万元（300万元-200万元），按照正常情况下应缴纳增值税5%的税率，你需要缴纳增值税5万元。但是，根据《支持协调发展税费优惠政策指引》第一条规定，你可以免征增值税，节省了5万元。
个人转让自用家庭唯一生活用房免征个人所得税：你出售住房的收入为300万元，按照正常情况下应缴纳个人所得税20%的税率，你需要缴纳个人所得税60万元。但是，根据《支持协调发展税费优惠政策指引》第二条规定，你可以免征个人所得税，节省了60万元。
个人销售或购买住房免征印花税：你出售住房的合同金额为300万元，按照正常情况下应缴纳印花税0.05%的税率，你需要缴纳印花税1500元。但是，根据《支持协调发展税费优惠政策指引》第四条规定，你可以免征印花税，节省了1500元。
个人销售住房免征土地增值税：你出售住房的土地增值额为80万元（按照一定比例分摊土地价款），按照正常情况下应缴纳土地增值税30%的税率，你需要缴纳土地增值税24万元。但是，根据《支持协调发展税费优惠政策指引》第五条规定，你可以免征土地增值税，节省了24万元。
个人购买家庭唯一住房减征契税：按照正常情况下应缴纳契税3%的税率，你需要缴纳契税9万元。但是，根据《支持协调发展税费优惠政策指引》第三条规定，你可以减按1%的税率征收契税，你可以节省6万元。

综上所述，你通过出售自用家庭唯一生活用房，至少可以享受到95万元的涉房税收优惠。这些优惠政策主要的政策来源，包括：

2016年《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。
2006年《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》明确，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
2016年《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》明确，对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税。对于个人购买家庭唯一住房，无论面积大小，都可以享受减按1%的税率征收契税的优惠。
2022年《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》明确，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

三、租赁住房：减免增值税、个人所得税、印花税等

如果你没有买卖房屋的打算，而是选择租赁住房，那么你也可以享受到一些优惠政策。

比如，如果你是出租自己的住房，那么你可以减征增值税、个人所得税、印花税、房产税和城镇土地使用税。这些税费加起来可能占到你租金收入的30%以上。

再比如，如果你是租赁别人的住房，那么你可以免征印花税。这样可以降低你的租金支出。

下面我们来看一个具体的例子，以说明这些优惠政策在降低租赁成本的实际效果。

假设你在2023年7月1日以每月5000元的价格租赁了一套北京市的普通住房，合同期限为一年。根据税收优惠政策，你和房东可以享受以下几方面的减免：

个人出租住房减征增值税：按照正常情况下应缴纳增值税5%的税率，房东每月需要缴纳增值税250元。但是，根据《支持协调发展税费优惠政策指引》第十五条规定，房东可以减按1.5%的征收率缴纳增值税，即每月缴纳75元。一年下来，房东可以节省2100元。
个人出租住房减征个人所得税：按照正常情况下应缴纳个人所得税20%的税率，房东每月需要缴纳个人所得税1000元。但是，根据《支持协调发展税费优惠政策指引》第十六条规定，房东可以按照每月800元的固定额扣除后，按照5%的征收率缴纳个人所得税，即每月缴纳85元。一年下来，房东可以节省10980元。
个人出租住房免征印花税：按照正常情况下应缴纳印花税0.1%的税率，房东每月需要缴纳印花税5元。但是，根据《支持协调发展税费优惠政策指引》第十七条规定，房东可以免征印花税，节省了60元。
个人出租住房减征房产税和城镇土地使用税：按照正常情况下应缴纳房产税1.2%和城镇土地使用税1.5%的税率，房东每年需要缴纳房产税和城镇土地使用税共计18000元。但是，根据《支持协调发展税费优惠政策指引》第十八条规定，房东可以减按50%的征收率缴纳房产税和城镇土地使用税，即每年缴纳9000元。一年下来，房东可以节省9000元。
个人租赁住房免征印花税：按照正常情况下应缴纳印花税0.1%的税率，你每月需要缴纳印花税5元。但是，根据《支持协调发展税费优惠政策指引》第十九条规定，你可以免征印花税，节省了60元。

综上所述，你和房东通过租赁住房，至少可以享受到22260元的涉房税收优惠。这些优惠政策主要的政策来源，包括：

2018年《关于进一步完善增值税政策的通知》，对个人出租住房收入减按1.5%的征收率征收增值税。
2018年《关于完善个人出租住房所得征收个人所得税政策的公告》，对个人出租住房收入，在扣除800元固定额后按5%的征收率征收个人所得税。
2018年《关于进一步完善增值税政策有关问题的公告》，对个人出租住房免征印花税。
2019年《关于支持居民租赁住房有关增值税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等政策问题的通知》，对个人出租住房减按50%的征收率征收房产税和城镇土地使用税。
2022年《关于支持居民租赁住房有关个人所得税政策问题的公告》，对个人租赁住房免征印花税。

四、安置住房：减免增值税、个人所得税、契税等

如果你是因为城市建设、城市更新、棚户区改造等原因，需要搬迁或者安置的居民，那么你也可以享受到一些优惠政策。

比如，如果你是通过货币补偿的方式搬迁或者安置，那么你可以免征增值税、个人所得税、印花税和土地增值税。这些税费加起来可能占到你补偿款的20%以上。

再比如，如果你是通过实物安置的方式搬迁或者安置，那么你可以免征增值税、印花税和土地增值税。这样可以降低你的安置成本。

下面我们来看一个具体的例子，以说明这些优惠政策在降低搬迁或者安置成本的实际效果。

假设你在2023年7月1日因为城市建设需要，通过货币补偿的方式搬迁了你在北京市的一套自用家庭唯一生活用房，该房屋的原购买价格为200万元，你已经居住了5年，你获得了300万元的货币补偿款。根据税收优惠政策，你可以享受以下几方面的减免：

个人搬迁或者安置免征增值税：你获得的货币补偿款为300万元，按照正常情况下应缴纳增值税5%的税率，你需要缴纳增值税15万元。但是，根据《支持协调发展税费优惠政策指引》第六条规定，你可以免征增值税，节省了15万元。
个人搬迁或者安置免征个人所得税：你获得的货币补偿款为300万元，按照正常情况下应缴纳个人所得税20%的税率，你需要缴纳个人所得税60万元。但是，根据《支持协调发展税费优惠政策指引》第七条规定，你可以免征个人所得税，节省了60万元。
个人搬迁或者安置免征印花税：你获得的货币补偿款为300万元，按照正常情况下应缴纳印花税0.05%的税率，你需要缴纳印花税1500元。但是，根据《支持协调发展税费优惠政策指引》第八条规定，你可以免征印花税，节省了1500元。
个人搬迁或者安置免征土地增值税：你获得的货币补偿款中包含了80万元的土地价款（按照一定比例分摊），按照正常情况下应缴纳土地增值税30%的税率，你需要缴纳土地增值税24万元。但是，根据《支持协调发展税费优惠政策指引》第九条规定，你可以免征土地增值税，节省了24万元。

综上所述，你通过货币补偿方式搬迁或者安置，至少可以享受到99.5万元的涉房税收优惠。