房产换股权，增值路上的增值税谜团待解

A公司为一般纳税人，2024年4月１日，以房产对B公司进行投资，双方确定投资房产评估作价2000万元。以上房产投资行为，A公司如何缴纳增值税？

本文将围绕A公司以房产对B公司进行投资这一案例，探讨不同情况下（A公司为房地产开发公司或非房地产开发公司）的增值税缴纳规则，深度剖析房产投资中增值税的缴纳逻辑，揭示“视同销售”、预缴税款、纳税申报等核心概念及其在实践中的运用。以帮助您明晰相关税务责任。

一、房地产开发公司的房产投资增值税

1. 是否视同销售

这是首要问题，关系到是否征收增值税问题。

根据《营业税改征增值税试点实施办法》及《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》规定，将自产、委托加工或购进的货物作为投资提供给其他单位或个体工商户的行为，视为视同销售。对于房地产开发公司而言，其开发的待售房产属于自产产品，故以房产投资B公司时，应视同销售处理，需缴纳增值税。

2. 增值税计算与缴纳

依据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号），这是一个“营改增”配套制度，房产投资的增值税计算与缴纳流程如下：

（1）确定销售额

销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%)

（2）预缴税款

应预缴税款=预收款÷(1+9%)×3%

（3）纳税申报

申报税款=（销售额-支付的土地价款+价外收入）/（1+9%）×9%-进项税额-已预缴税款

（4）确定销售额的方法

本案例中，没有直接收入（全部价款与价外费用），作为视同销售行为，收入确认遵循以下方法和顺序：

• 按照本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
• 由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；
• 按成本利润率确定，成本利润率不得低于15%(含15%)，具体由主管税务机关确定。

二、非房地产开发公司的房产投资增值税

1. 是否征税

非房地产开发公司适用《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）。根据该办法，纳税人通过直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等方式取得的不动产，在转让时均需缴纳增值税。

因此，这里的“取得”是包含投资取得的。即房产投资需要缴纳增值税。

2. 如何计税

非房地产开发公司转让不动产的增值税计税方式因取得时间及是否自建而有所不同，两个维度四种情况：

• 转让2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产：
• 可选择简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或取得时的作价后的余额为销售额，按5%征收率计算应纳税额；
• 选择一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，扣除不动产购置原价或取得时的作价后的余额，按5%预征率预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税（按余额）。

对于购入的房产对外投资，无论是简易计税还是一般计税，计税依据均为“余额”，这一点需要特别注意。

• 转让2016年4月30日前自建的不动产：
• 可选择简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额（全额），按5%征收率计算应纳税额；
• 选择一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额（全额），按5%预征率预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

2016年4月30日前取得的房产对外投资，均可选择简易计税或一般计税，不同的是计税依据，外购房产为“余额”，自建房产为“全额”。

• 转让2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产：

• 适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，扣除不动产购置原价或取得时的作价后的余额，按5%预征率预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税（按余额）。

• 转让2016年5月1日后自建的不动产：

• 适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额（全额），按5%预征率预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

2016年5月1日后取得的房产对外投资，不可以选择简易计税，同样的，不同的是计税依据，外购房产为“余额”，自建房产为“全额”。

三、房产投资作为非货币性资产交换的增值税考量

房产用于投资属于非货币性资产交换，从这个角度，对如何缴纳增值税有何影响？

房产用于投资本质上属于非货币性资产交换，即以房产换取股权或其他非货币性资产。从增值税视角看，这仍被视为“销售”行为，因此，无论是房地产开发公司还是非房地产开发公司，房产投资的增值税处理原则不变，仍需根据各自身份按照上述相应规则计算并缴纳增值税。

总结

总结来说，房产投资的增值税缴纳需根据投资主体是否为房地产开发公司，以及不动产取得的时间、是否自建等因素，遵循相应的法规和计税规则进行。准确理解和把握这些规则，有助于企业在房产投资过程中合理规划税务策略，确保合规运营。

一句话，文章回答了房产投资的增值税处理。那么，上述投资的房产B公司再转让，增值税又该如何缴纳？

且听下回分解。

正文完 █