深圳住建局周三发布八项措施调控楼市，被官媒称为“史上最严调控政策”，以“打击违法违规行为”。分析认为，中国楼市“违法违规行为”的根源在于体制自身，由于央行大规模放水，资金流入回报率较高的楼市，引发房地产升温；而地方政府近期收入锐减，“饥渴症”更加依赖土地财政，继续增加土地供应，推升了土地价格。
深圳推出楼市调控八项措施
周三（7月15日），深圳市住建局等8个部门联合发布文件，从行政、金融、税收等方面提出八项措施，包括增加深户限购条件、限制离异后购房套数、提高非普住房首付比例、更新二手住房交易计税参考价、增值税免征年限提至5年等，对深圳市楼市进行“调控”。
《证券时报》7月15日以“史上最严调控政策”为题报道称，此举“坚决遏制投机炒房，加强房地产金融监管，严厉打击房地产市场违法违规行为”。
具体而言，对深圳户籍人口出台的限购内容称，深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满三年，且连续缴纳36个月个税或社保才能购买商品住房；二套房首付比例上调至七成以上。另外，夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
深圳住建局称，今年4月以来，深圳房地产市场交易较活跃，二手房价格上涨过快，部分热点片区热点楼盘出现新房抢购、二手房挂牌价虚高等现象，引起广泛关注。
中原地产首席分析师张大伟表示，“深圳是全国最近一轮楼市上涨的领头羊，出现调控政策升级已经有预期，而且深圳的楼市炒作氛围浓郁，出台政策将明显打击投资需求。”
张大伟称，深圳过去的购房资格相对容易，落户难，大部分炒房客借助新深圳落户获得首套房贷款资格，本次政策升级要求必须3年社保，这也将有力的打击部分炒房客户。
统计显示，杭州和深圳新增人口去年领跑全国，分别高达55.4万人和41.22万人，而北京和上海去年人口分别为减少0.6万人和增加4.36万人。
今年以来深圳楼市成交热络，房价涨势在全国亦居前。贝壳研究院监测显示，从周度高频监测数据来看，深圳上周（7月6日至7月12日）链家成交二手房成交量突破今年以来周度成交最高水平。从业主预期角度来看，二季度深圳二手房挂牌业主涨价次数占比超过50%，市场预期偏乐观。
调控消息引发上证地产类指数周三午盘下挫逾1.6%，跌幅大于上证综指的0.9%，房地产龙头股万科跌1.4%。
专家：房价跌幅将超5%
张大伟表示，政策内容集中在税费、购房资格、信贷政策等多方面，对于深圳楼市的打击将非常大，部分投资客很可能开始离场，市场在7-8月开始成交量快速萎缩，房价也将开始调整。
张大伟预计，“整体看，预计深圳未来半年，政策严格执行的话，房价将开始一轮明显的下调，跌幅在5%以上。”
值得注意的是，进入7月以来，短短几天内已有杭州、东莞等热点城市出台房地产约束性调控政策。
张大伟认为，这些城市发布政策的共同点是楼市热度高，房价明显上涨，出现了炒作氛围。但这些政策内容基本都没有影响到房价上涨的根本，仅针对限购、限价、预售等政策微调。
易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，后续其他房价不稳定、房价上涨过快的城市，可能也会有政策出台。
分析：大规模放水和地方政府是推升房价的动力
媒体报道，出台楼市调控措施目的“是严厉打击房地产市场违法违规行为”。实际上，是体制和相互抵触、矛盾的各种“政策”所导致。
近期，由于疫情重挫经济，央行加大了货币投放力度。
数据显示，上半年中国整体流动性非常宽松，金融机构人民币贷款和社会融资规模累计新增分别达到12.1万亿元、20.8万亿元，创历史新高；6月M2同比连续3月保持在11%的高位之上。流动性充裕推动资金涌向股市和楼市。
央行大规模资金投放，引起“大水漫灌”，到处是便宜钱，影子银行卷土重来。影子银行是银行和其它金融机构为股票和房地产市场提供资金的非正式的表外贷款。
银保监会（CBIRC）也称，“企业、家庭和其他行业的杠杆率已经上升。一些基金违反指导原则涌入股市和房地产市场，推高了资产泡沫。”
根据上周五公布的数据，6月份家庭贷款从5月份的7040亿元跃升至9810亿元(约合1401亿美元)。特别是家庭贷款的中长期部分，主要是抵押贷款，从上个月的4660亿元上升到上个月的6350亿元，高于2018年和2019年同期。
央行一系列下调目标贷款利率和存款准备金率之后，抵押贷款成本平均有所下降。数据公司融360的数据显示，对于首次购房者来说，6月份平均抵押贷款利率从年初的5.5%降至5.28%。
野村证券（Nomura）在上周的一份报告中表示，央行可能在今年剩余时间里维持其宽松政策立场，因为中国经济“仍远未全面复苏”，而且“未来的不确定性加大”。
受经济衰退和疫情打击，财政收入大幅收缩，为增加收入，地方政府已经放松了一系列旨在抑制房价上涨的房地产买卖限制，并加大了土地供应。
从今年年初到7月6日，房地产经纪公司中原地产估计，包括上海和广州在内的50个城市向开发商出售了价值2.39万亿元人民币的土地，比去年同期增长了15.3％。
继上周“双限”土拍首秀卖地135亿后，南京在7月15日再次推出9幅“限房价、竞地价”地块出让，最终揽金148.5亿元。
中原地产的研究指出，“在准备金率降低和利率降低等政策的影响下，开发商对土地购置的热情逐渐提高，许多城市的高价土地交易又重新出现了。”厦门土地价格已创历史新高。
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