上海楼市眼下正在上演着冰火两重天的魔幻与现实。
一边是千人抢千万元豪宅、百万元茶水费重现江湖、187轮竞逐“围标”地块，一边却是市区核心板块的豪宅项目、外环区域无人问津。上海楼市眼下正在上演着冰火两重天的魔幻与现实。一些高品质楼盘充斥着“虚假宣传”违规操作的传闻。
据《中国经营报》报导，日前，上海前滩板块的地王项目三湘印象名邸，单套房源的最高总价超过6000万元（人民币，下同），开盘即售罄，955人抢142套房源，认筹率高达672.54%。
据东方公证处数据显示，上海前6月有25个项目认筹率超过100%，均价超过10万元/平方米的新盘比例超过30%。
报导称，有中介告诉记者，徐汇区百汇园、浦东森兰星河湾等项目，“为了跟客户要100万元的茶水费，都是捂盘不售的”。
但森兰星河湾的开发商上海外高桥集团股份有限公司（以下简称“外高桥集团”）7月16日否认称，该项目的销售阶段未与任何中介机构分销合作，是部分不良中介散布的“茶水费”虚假信息。
据易居研究院数据，5月份，上海新建商品住宅成交面积环比增长73.1%，同比增长53.9%，成交量创近45个月新高，新房成交均价同比上涨14.6%，并出现高端盘热销的现象。
6月下旬，上海内环豪宅项目宝华城市之星“56套房源近50分钟里售罄”，中环豪宅项目前滩三湘印象已突破板块价格上限，达到12.15万元/平方米，新静安大宁板块的静安映项目开盘均价突破9万元/平方米，达到9.12万元/平方米。
7月4日，位于浦东洋泾板块的豪宅项目尚海郦景94套房源共吸引915组意向认购客户，认筹比近10∶1。7月10日，该项目开盘即售罄，再次刷新纪录。
另一边，土拍市场也是热火朝天。据中指研究院数据显示，上海以1350.5亿元的出让金位居全国第二，同比上涨97%，涨幅位列全国第四。上半年上海的纯宅地供应同比增加58%，卖出34幅宅地。
而7月3日，虹口区嘉兴路街道HK271-01地块，在七大房企经过187轮竞拍后，被招商蛇口以溢价率28.4%、总价40.04亿元竞得。
火爆场面的背后，却是另一番景象。
据公开资料显示，《高逸尚城A6地块》（高・尚领域二期）在2020年4月开盘时，共有348套房源，认筹率低至3.16%，而截至7月16日，网上房地产网站显示，该项目仍有275套住宅处于可售状态。
陆家嘴集团开发的浦东新区陆家嘴锦绣逸庭项目，网上房地产网站显示，于2019年1月4日开盘销售。但销售不久后竟然“回炉重造”，于2020年3月21日起认筹，至今尚未售完。
长实集团旗下的高尚领域项目，认筹率低至3.16%，创下2020年上半年上海新开盘项目最低认筹纪录。
上海中原地产分析师卢文曦直言，上半年上海豪宅“成交量可能只占整个市场的10%左右，而剩下的90%是刚需或者是刚改项目”，其认为更值得关注的是外环以外的市场，“其实这部分的认筹情况，可能好的项目刚刚去化，差的可能去化仅一半左右”。
《中国经营报》报导称，在开盘“日光”的某些豪宅项目，存在违规操作的情形。
如所谓高品质项目宝华城市之星，前期虚假宣传“人车分流”，后期铲掉已造好的绿化和假山，改建地面车位，普陀区市场监管局关注，并最终认定项目方发布虚假广告，罚款25.1万元。
面对楼市的虚幻，上海网友说：“买来买去就是这一波人……买房卖房反正都是一波人！你们自娱自乐开心就好……”
天津网友表示：“不过是土豪的游戏罢了，试问：几千万的房子，在中国，有几个人买得起？”
如果税局想要充实国库，拿这些炒房客下手，一定收获满满，一定会秒杀他们兴风作浪的能力。
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中国房地产的终极宿命
最近跟房地产利益绑的比较深的一些媒体，在渲染抢房潮。疫情中的中国，危机现在还在不断深化，每个人都有切身体会，工作的人担心失业降薪，做企业的担心现金流断裂，地方政府担心财政收支压力。临街的一些商铺，可以看到很多转租的告示。但是比较有意思的是这些告示有时候会被城管都撕下来，不让人看到这种萧条景象。
一些媒体、中介人员又来炒作房地产的抢购潮，只能说明房地产行业的现金流比我们外部人想象的还要紧张。中国老百姓资产的70%左右都在房地产上，对中国经济、政治、乃至社会制度都会产生巨大影响的一个行业。
首先，中国在1999年以前是不存在商品房的，都是单位分房。1999年以后才有了商品房制度，房地产行业可以说是从无到有的一个过程。短短20年的发展到了今天，中国房地产行业发展成一个年销售额15万亿人民币，整个上下游占中国GDP的30%左右一个产业，有几个因素：
第一，契合了中国融入全球经济的浪潮，有中国经济蒸蒸日上的这个大背景、大环境；第二，有人类历史上到目前为止最大的人口规模，14亿人口有着海量的需求；第三，文化习俗、社会制度使得买房和婚姻大事和子女教育乃至和一个人的社会地位相挂钩。
第四点也是非常重要的一点，也是会产生泡沫的根源，就是长期的顺周期发展过程中，中国人产生了房价永远涨的信仰。因为近20年来中国房地产可以说没有真正的大幅下跌过。每次经济小周期的下跌，比如2008年、2014年，伴随着中国的刺激经济政策，都会迎来报复性上涨，更加强化了人们房价永远涨，政府不会让房价跌的信仰。
中国房地产业关联了三个方面：
首先，实体产业层面。房地产是国民经济领域最大的基础建设，拉动经济领域除了农业以外的几乎所有行业同步发展扩张，比如钢铁、水泥、煤炭、建筑、装饰，工程机械，乃至家用电器，汽车这些产业。
第二层面，金融层面，主要是银行层面。房地产作为银行的核心抵押物而带来的信用放大器作用，也就是说我们平时所说的放水，它离不开房地产这个银行的核心抵押物。
相信大家都听说过一句话：房地产不能跌，政府也不会让它跌，因为跌了银行也就完蛋了。这句话好多人是认可的，其实这背后就是反应了房地产和银行深度绑定的一个现状。
第三个层面，土地财政层面。是一笔非常大的收入，地方政府还有一个收入来源，就是发债，那之所以地方政府债券能卖的出去，重要原因也是投资人相信你手里有地，不行就卖几块地来还债。所以说房地产早已成为地方政府的重要钱袋子。
通过这三角度，我们可以看到房地产行业牵连之广，都是国之命脉。有了这个认识以后，我们就能明白：地方政府、开放商、银行已经成为利益共同体。而广大购房者，则他们的交易对手方，打个不恰当的比喻就是：地方政府、开发商、银行这三者利益同盟就是大庄家，普通老百姓就是普通散户，韭菜。
现在很多地产商都是国资背景，拿地非常积极，其实地方政府、开放商、银行，他们三家坐下来一谈就能确定这块地要不要卖，要卖多少价格，哪是什么招拍挂决定，所以你经常看到地王的出现，尤其是经济情况这么差，还能不断拍出地王，那其实是给大众看的，告诉你地皮还是很贵，不要指望房价会降，强化你房价永远涨这种预期。
中国房地产的终极宿命，结论有三点：
第一，中国房地产泡沫一定会破，而且破了以后就是山崩地裂，地动山摇。这个总市值400万亿体量的巨型泡沫，破裂后将不单单对中国经济、政治、社会产生巨大影响，而且世界经济也会被拉下水。
第二点，中国房地产崩溃会发生在中国所有危机之后，发生在企业倒闭、员工失业、债务违约、股市暴跌、汇率贬值，甚至是银行破产之后，这个房地产的铁锤是最后落下来的。
第三点，就是房地产崩溃之后，面临如何解决大量的买房贷款人债务问题。
整个经济领域、各类主体，居民、房地产企业、银行都在房地产这个领域疯狂加杠杆，最后挤压了其他领域的需求，其它领域的需求就会逐渐下降，最后来到一个临界点，就是需求萎靡到一个程度。这时居民、企业的现金流不足以偿还债务的利息，此时全社会就会来到一个临界点--明斯基时刻，即资产价格坍塌，房地产泡沫破裂，进入大通缩/大萧条时刻。
有人还盼着房价跌，房价跌了好抄底。但真的房价跌的那一天，大部分人已经失去了工作，整个社会体系早已地动山摇，大家到时候想的不是房价跌不跌，买不买房这种事情，而是如何活下去。
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