“投资了一个商业房产，不知道应该以个人名义还是公司名义投。”
一、你用房产入资，就是在“卖房”
很多人不知道：用房产投资入股，税务上视同“先卖房、再入股”。
根据财税〔2015〕41号文第一条，个人以非货币性资产投资，属于“转让非货币性资产”和“投资”同时发生。
翻译成大白话：你把房子装进公司的那一刻，税务局认为你先把房子卖掉了，再把卖房的钱投进公司。
转让收入按评估后的公允价值确认，减除房产原值和合理税费后的余额，按“财产转让所得”缴20%个人所得税。
一套500万的房子，当初买成300万，涨了200万。入资时先交40万个税。
二、不止个税，还有三道税等着你
增值税：个人以非住房（商铺、写字楼）投资入股，按5%征收率简易计税。
土地增值税：非房地产开发企业，以房地产作价入股投资的，暂不征收土地增值税。
三、个人持有vs 公司持有，税差在哪？
持有期间：商业房产不免房产税和土地使用税。个人持有的商业房产，房产税按租金收入的12%或房产原值×70%×1.2%缴纳。
转让时：增值税（差额）、个人所得税（财产转让所得20%）、土地增值税。
持有期间：房产税（从租12%或从价1.2%）、土地使用税。租金收入还要交企业所得税（小微企业5%，一般企业25%）。
转让时：增值税（一般纳税人9%）、企业所得税（25%）、土地增值税。
转让时公司税负更重。公司卖房，先交25%企业所得税，利润分给个人再交20%个税——综合税负40%。
四、一人有限公司vs 个人独资企业
第一，责任不同。一人有限公司是独立法人，股东以出资额为限承担有限责任。个人独资企业承担无限责任。
第二，税种不同。一人有限公司交企业所得税+分红个税（双重征税），小微企业300万以内实际税负5%，分红再交20%。个人独资企业只交个人所得税（经营所得5%-35%）。
单纯看税，个人独资企业更轻。但个人独资企业承担无限责任。
五、你现在该做的三件事
第一，别用房产入资。先成立公司，再用公司名义去买房产。公司买房的增值税专用发票（9%），可以抵扣进项税。
第二，想清楚持有目的再选主体。长期持有、准备出租收租金——用个人名义。需要做大资产规模、未来要融资或转让——用一人有限公司。
第三，房产和公司彻底分开。房产放个人名下，公司租用房产，支付租金。公司取得租赁发票可以抵扣成本，个人出租房产缴纳相关税费，账目清晰。
我拦住他用房产入资的时候，他说：“原来入资还要先交税？”
是的。房子是你的，但装进公司的那一刻，税务局认为你把它卖了。
大牛无形，前18年媒体人，现专注税务大数据分析与企业合规咨询。
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