2026年第一季度，德国物流房地产市场开局强劲。据法国巴黎银行（BNP Paribas）数据，当季登记交易面积约150万平方米，同比增长30%，略高于长期平均水平。尽管面临经济不确定性，市场仍展现出显著韧性。
大型交易驱动市场复苏
大面积合同签署量持续攀升，其中超过2万平方米的细分市场同比激增69%。整体登记合同数量明显多于2022年后各年份，标志着市场进入实质性复苏阶段。
物流服务提供商成为需求主导力量，频繁受益于电子商务订单增长，电商仍是核心增长引擎。
核心区域发展分化
柏林、汉堡、法兰克福和科隆四大核心物流区合计交易面积达63.2万平方米，增幅超25%。科隆凭借两笔大型交易表现尤为突出；汉堡与柏林稳健增长，法兰克福突破10万平方米大关。鲁尔区增幅显著，成为一季度最具活力区域之一。慕尼黑增长强劲，莱比锡开局疲软，杜塞尔多夫虽较创纪录年份回落，但仍高于平均水平。
第三方物流需求创十年新高
物流服务提供商占比约46%，达过去十年最高水平，远超制造及贸易企业需求。后者虽有增长，但仍未恢复至长期均值。这一趋势表明，企业正加速依赖外部物流解决方案，以灵活应对市场波动。
顶级市场租金持续上行
多个顶级市场租金小幅上涨，柏林与汉堡创下新高。慕尼黑维持最昂贵地位，法兰克福、杜塞尔多夫及科隆租金水平亦处高位。主要市场最高租金平均上涨约4%，平均租金涨幅约5%。相比之下，莱比锡租金仍具明显成本优势。
全年前景积极但存风险
基于强劲开局，预计2026年德国物流地产总交易量有望再次突破600万平方米。然而，地缘政治紧张、能源价格上涨及全球贸易不确定性构成潜在风险。基础设施与国防投资计划或提供额外支撑，国际电商扩张也将进一步刺激需求。
供应端呈现分化：部分核心市场库存有限可能推高租金，而其他地区存在供过于求压力。这种结构性差异将贯穿本年度剩余时间，持续塑造市场格局。