法国巴黎银行（BNP Paribas）分析显示，2026年上半年德国物流投资市场虽面临多重挑战且交易量同比下滑，但整体仍展现出显著韧性。上半年投资总额略低于25亿欧元，市场动态性正逐步增强。
交易量同比微降，二季度呈现回暖态势
受地缘政治紧张、融资成本上升及宏观经济疲软等因素影响，上半年交易量同比下降约10%。然而年内走势积极，第二季度较年初实现显著增长，表明在严峻环境下市场活跃度正在回升。
交易结构分化：小额主导与大额并存
当前市场呈现明显的两极分化特征。尽管低体量小型交易仍是主流，但多个大额交易的成功落地显示出头部资产的吸引力。值得注意的是，中等规模交易的缺失导致平均交易量偏低，而这本是维持市场活力的关键因素。
国际资本持续看好德国物流区位
外国投资者继续主导德国物流地产市场，其份额远超其他资产类别平均水平，凸显了该市场的国际吸引力。欧洲及北美投资者正利用当前窗口期进行战略布局，德国的中心地理位置及其对稳定供应链的支撑作用被视为核心优势。
收益率上行带来差异化投资机会
受融资成本高企及风险偏好趋于谨慎影响，近期物流地产最高收益率有所上升。这一变化为投资者提供了新的入场契机，但也要求决策更加审慎。未来，项目质量与长期发展前景将成为投资决策的核心考量。
展望：需求强劲支撑长期潜力
预计短期内市场将保持平稳发展。尽管不确定性犹存，但电子商务增长及供应链韧性建设带来的刚性需求依然强劲。长远来看，租金上涨预期、结构性需求缺口以及现代物流设施的战略价值，将持续为德国物流投资市场提供有力支撑。