2023年卢俊老师提出“单盘主义”价值观，引发了广泛共鸣
这个概念内涵丰富，核心是建议开发商抛弃一套方案供全国、高杠杆快速复制的模式，认真研究单个楼盘
根据客户画像做出个性化，每个楼盘可以吃透一类人
这个概念只在开发商那里流传，最近突然发现，二手房市场也有“单盘主义”倾向
对我们普通人买房有深远影响
那就需要好好说道说道，希望对大家买房、卖房有一些启发
大虹桥到底惨不惨，其实并没有共识
有些业主说亏钱的是买二手的，买新房的都没破发
蟠龙天地现在还能卖6万以上，开盘时也这个价
问题是蟠龙天地已经不能代表大虹桥
比如沪青平公路那里中建颐璟臺，也是大虹桥，开盘价也6万多
现在只能卖4万多，不希望被蟠龙代表
2021年后徐泾新房分布
4楼挂牌价4.47万，前几天有套顶楼（13楼 ）成交450万
顶楼买入价600-620万，账面亏损150万以上
这些小区开盘时都叫大虹桥新房，单价都6万
现在表现好的还是6万多，表现差的只有4.5万
南翔最近有套成交震惊了当地中介，绿城留香园102平含车位，低区6楼，卖了662万
很多人觉得正常，这是因为你不了解南翔楼市
云翔湖片区早就崩了
虹桥璀璨领峯、海伦堡·玖悦源筑去年就7折跑路，100平小三房只要420万
南翔2021年后开盘新房
现在璀璨领峯小三房早跌破400万
碧桂园柏悦翔湾挂牌430万，实际成交价只有390-400万
这些新房开盘时都叫南翔新房，开盘价都6万左右
现在表现好的卖6.5万，表现差的卖3.7万
未来不能只看板块买房，还要研究板块内部细节
直播火了后涌入大量“专家”，地图上随手一画，顾村不能买，莘庄不能买，东外滩马上起飞……
整个互联网都习惯了板块叙事，大家关心的不是房子本身，而是板块有没有潜力
大家坚信只要在板块内买房就能吃到红利
大虹桥最火的那几年，什么牛鬼蛇神都一抢而空，灿耀星城都能卖掉
房子好不好不重要，千万要登上大虹桥这艘诺亚方舟
现在大虹桥不带你玩了，大虹桥=6万单价，灿耀星城挂牌都只敢挂3.6万，连重固都赶不上，还卖不掉，连看房的都没有（三个月带看0）
你算什么大虹桥
经过这次教训，衷心的告诫环线的读者 ，千万不要只看板块买房了
尤其是新房
经过几十年打磨，开发商营销体系极其发达，卖房时会极力扩大概念范围，导致鸡犬升天
奉贤叫前滩南，复兴岛叫杨浦滨江
进入二手房市场，没人关心你叫什么板块，大家只看上班是不是方便、配套是不是完善、小区品质好不好
大家翻一番各个大V的文章、视频，看看谁当时把灿耀星城、中建颐璟臺吹成大虹桥，看看谁当时极力推荐虹桥璀璨领峯、碧桂园柏悦翔湾
为了几万块营销费，给很多人造成上百万的损失
营销扩大概念范围，带飞了一些垃圾楼盘，是导致我们买错房的第一步
第二步是，海量的新房供应
为什么会有人花600多万买灿耀星城、买中建颐璟臺？这些楼盘一看就是边角料啊
是那些人傻吗？
肯定不是，能买得起600万的房子，在上海都算有钱人，大虹桥的新业主基本都有本科学历
2022年底大虹桥最火的时候，能买的新房就灿耀星城、中建颐璟臺，你没得选啊
即使不完美也捏着鼻子买了
大家只是没想过，这些楼盘就是挑你没得选的时候入市，这都是局啊兄弟们
不是你运气不好，而是有人故意把一堆好楼盘放到2023年
买了边缘区域的楼盘，未来会被不断背刺
相反，如果你买的是蟠龙天地就好得多
大虹桥供应量再翻一倍，只要不推出得房率150%的四代宅，蟠龙天地依旧能卖6万
这些人买不了更好的位置，只能选大虹桥，大虹桥永远有600万预算的买家
只要你在最好的位置、品质处于一梯队，你永远能抓住这群人
边角料楼盘就惨了，供应量越大，你的位置越下沉（《上海未来亏钱最多的一类房子》），楼市最大的风险就是定位下滑
大虹桥再来1万套，中建颐璟臺连4万也卖不到，400万的买家被抢走了
从今天起，不能只看板块，要认真研究单盘，认真研究这个小区在板块内竞争力如何、未来会在哪个梯队
如果你以为单盘时代就是不买边角料楼盘，还是小看了这个趋势
上面只是很小的一个表象，单盘主义对二手房的影响很深远
前滩现在炙手可热，又争议很大
争议大，正是走向单盘时代的信号——不同人群中的前滩完全不同
他之砒霜我之蜜糖，爱马仕丢给乞丐，他会嫌装不了几个馒头
最高位时前滩三房卖17、18万，比如中粮前滩海景壹号，三房最高成交18.35万
最近成交15.37万，降幅16%
其实前滩大部分正规三房，降幅都在14-18%之间
一房两房，又是另一个世界
东方逸品87平两房，最高成交超过17万，现在只有11万，降幅35%
同样一个前滩，下降幅度能相差两倍，我们再讨论前滩潜力是不是没太大意义？
对于买三房自住的中产而言，前滩简直是天选之地，有学区、通勤方便、商业发达、医疗顶级、全新环境
对于买一房的客户而言，前滩一般般，他们就买房挂户口读个华二，成绩好像还不如张江集团中学
所以未来少聊前滩，直接就报小区名字，甚至报小区什么户型
知道潜在买家画像，才知道小区未来能不能保值
这种案例太多了
如果你盯着世茂滨江花园看，会觉得陆家嘴不行了，二手房单价还不如御桥
但是你看汤臣一品，会发现陆家嘴仍旧是一线豪宅区
汤臣一品虽然老，整体圈层还在，入门级产品也得一个亿，仍旧是上海门槛最高的小区，这种小区上海掰着手指头就能数过来
业主整体财富水平，不是两三百平的新房可以碰瓷的
换句话说，有些豪宅中产加杠杆能够一够，汤臣一品跟中产就完全没关系了
汤臣和世茂，未来的走势完全不同
都不是一群人在买，有什么好比的
单盘时代，是全面回归自住的时代
投资心态越重，大家越重视板块潜力
回归自住后，小区自身才得到重视
环二最近接触的几个客户，看房相当细致，物业费多少、地库保养情况、离学校几个路口都得问清楚
2020年学区房爆发时，谁关心学校在哪里，你只要告诉我是不是一梯队就行
现在离学校一个路口首选，两个路口就得考虑一下，未来刮风下雨的，5分钟和15分钟真不一样，三个路口可能就得开车
而且不是一天两天，是未来九年
现在新房走向单盘时代，风格越来越鲜明，更要关心楼盘本身
押错宝未来00后可不给你接盘
有些楼盘定价明显超过区域能级，但是也给了足够的理由
小区如何有艺术性、会所怎么设计的、水龙头采购价多少、一盏灯如何体现审美等等
可能不仅要看这些东西当下有多少溢价，也要想想，未来这些东西能有多少溢价
看到这可能有读者不舒服，买套房怎么那么复杂
这是房地产走向成熟的必然
过去20多年才不正常，粗放发展，随便买套房都翻10倍，那才是病态。凭什么一个外行随便投资几十万就能获得1000%收益？只能是时代的特殊性，严重供不应求出现的奇葩现象
现在供大于求，不能再滥竽充数，只有少数优质产品才能保值
环线已经完善我们的选房体系，打造了独家‘八重收益率’模型，全面评价小区保值性
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上海二手房市场迎来单盘时代，再遇到一棍子打死某个板块的博主，建议拉黑
