房价下跌、租金下降、新公寓大量积压……多伦多的买家还没高兴多久，房地产行业就抛出一个令人意外的警告：眼下看似房子卖不完，几年后却可能面临新房供应大幅缩水！
更值得注意的是，这场潜在的供应变化，可能已经无法完全避免。
加拿大建筑业及土地开发协会（BILD）指出，如今市场上集中交付的新房，其实是2021年至2022年房地产繁荣时期留下的成果。
而过去两年，大量新项目因销售放缓、成本高企而推迟启动。随着现有项目陆续交付，未来几年新房供应可能明显减少，库存和空置率也可能随之收紧。
今天还在为公寓库存太多发愁，几年后却可能面临新房不够的局面。
随着大多伦多地区新一届市议会即将履职，BILD警告：未来四年的住房供应走势，很大程度上将受到今天开发和审批决定的影响。
房价、租金双双回落！开发商却担心未来供应不足
目前，大多伦多地区新建公寓库存处于较高水平，租金和平均房价也有所下降。
但BILD认为，这并不意味着住房供应问题已经解决。
原因在于，房地产开发存在明显的时间差。
今天交付的新公寓，大多来自2021年至2022年房地产市场活跃时期启动的项目。
当时市场销售强劲，开发商推出大量新楼盘，这些项目经过数年建设，如今陆续进入交付阶段。
因此，当前市场上大量新房集中上市，实际上反映的是几年前的销售情况。
而近年来，随着建筑成本上涨、销售放缓及项目经济效益下降，不少开发商已经推迟甚至暂停新项目。
加拿大按揭及住房公司（CMHC）今年8月公布的报告显示，安省住宅开工量按季节调整后的年化水平已降至不足42,000套。
这一数字反映出2024年至2025年住宅销售减少的影响，正在逐渐传导至新房建设环节。
BILD警告，随着此前启动的项目陆续交付完毕，新开工项目不足的问题可能在未来几年逐渐显现。
届时，大多伦多地区可能从目前库存较高、租金回落的状态，转向新房交付减少、库存收紧及空置率下降。
不过，这属于房地产开发行业对未来市场的判断，并不意味着房价一定会重新上涨。
新房比二手房贵数百元一平方英尺，开发商项目难启动
为什么目前新房库存不少，开发商却不愿继续建设？
BILD认为，关键问题之一是新房开发成本过高。
虽然新房和二手房市场都存在较高库存，但两者价格仍然存在明显差距。
尤其是疫情后，建筑材料、人工及其他开发费用大幅上涨，使新建公寓的成本明显高于疫情前建成的住宅。
BILD指出，新公寓与二手住宅之间，每平方英尺的价格差距仍可能达到数百加元。
尽管土地成本有所下降，部分政府措施也帮助降低了开发费用，但整体差距仍然存在。
这意味着，即使开发商愿意降价出售，也未必能够覆盖建设成本。
部分项目因此陷入两难：继续开发可能缺乏经济效益，暂停建设又会减少未来住房供应。
BILD认为，市政府应重新评估向新住宅开发项目收取的各种费用，包括开发收费及其他相关成本。
该协会主张，适当减少当前开发负担，可能有助于让更多停滞项目重新启动。
未来4年是关键！开发商呼吁市政府降低收费、加快审批
随着新一届市议会即将履职，BILD提出三项建议，希望改善住房开发环境。
首先，是重新审视新住宅项目承担的各种市政收费，降低开发成本。
其次，是加快住宅项目审批程序。
对于开发商而言，审批时间越长，融资、土地持有及其他相关费用就可能越高。
缩短审批周期，有助于改善项目经济效益，让已经规划但尚未启动的住宅项目更快进入建设阶段。
第三，是重新评估新住宅开发附带的各项审批条件，包括租赁住房替代要求及基础设施相关规定。
BILD认为，市政府应判断这些要求是否仍然适用，以及当前是否适合继续增加开发成本。
不过，降低开发收费也可能影响市政府用于基础设施和公共服务的资金，如何平衡住房供应与城市财政需求，仍是新一届市议会需要面对的问题。
对于大多伦多地区房地产市场而言，当前库存较高与未来供应可能收紧，并不矛盾。
今天交付的房子，来自几年前的开发决定；今天推迟建设的项目，则可能影响几年后的住房供应。
未来四年，大多伦多地区究竟会继续维持充足库存，还是逐渐出现新房供应收紧，除了市场需求和融资环境，市政政策也将是重要影响因素。
资料来源：多伦多星报
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