◎ 文 / 马千里
2026年10月26日-2026年11月1日（第44周），土地成交规模环比回落、仍在年内高位，平均溢价率低位回升。周内成交的杭州萧山世纪城、苏州狮山商务创新区等地块均如期溢价出让。
重点城市监测范围内，土地成交建筑面积环比下降24%，同比下降1%，结束了连续两周的同环比上升。2026年前44周，重点城市土地成交建筑面积1.36亿平方米，同比下降19%。
供应：土地供应建筑面积656万平方米，环比上升10%，与普睿研究预期一致，核心城市优质宅地挂牌频次有所恢复。本周北京、上海、深圳、杭州均有高总价地块挂牌，共计8宗地块出让底价超过10亿元，这些高总价地块合计出让底价达到172亿元。重点城市供应住宅用地的平均容积率为1.9，杭州、北京、上海、济南城市供应宅地平均容积率均不高于2.0。
上海挂牌2宗宅地，合计出让底价41.55亿，为“828”后上海首次，距离上次宅地挂牌已经过去了62天。两宗地分别位于浦东杨思和宝山大场，其中杨思地块起拍底价更高，达到26.55亿元，容积率2.5，规划建筑面积约4.74万平方米，起始楼面价约5.6万元/平方米。地块地处浦东内中环新杨思核心板块，距地铁6号线高青路站直线约400米，南侧紧邻嘉里联合体摘得的商业组团。目前板块内在售翡云悦府新房均价约13万元/平方米，对比2025年同板块7.5万元/平方米的历史成交楼板价，本次地块起拍楼面价已有明显回落。宝山区大场地块起拍总价约15亿元，容积率1.36，规划建筑面积约4.17万平方米，起始楼面价约3.6万元/平方米。地块地处宝山南大智慧城核心区，南侧紧邻公共绿地与走马塘河道，滨水生态资源优越，周边可共享南大双TOD交通、在建宝山万象汇商业及已竣工的300亩中央公园，配套兑现进度快。目前板块内在售中环麓岛新房均价约6.6万元/平方米，中环铂樾均价约6.5万元/平方米，对比2023年同板块3.5万元/平方米左右的历史成交楼板价，本次低密地块起拍楼面价与此前高层地块成交水平基本持平。
本周北京挂牌3宗宅地，合计出让底价84.75亿元，其中丰台区分钟寺地块起拍底价更高，达到46亿元，建筑面积13万平方米，容积率1.85，住宅部分起拍楼板价约4.6万元/平方米。地块地处东南三环外成寿寺街道，邻近地铁10号线分钟寺站，周边覆盖新业广场、时代LIFE购物中心等商业配套，还有北京中医药大学东方医院方庄院区与方庄城市公园，区位通达性强，属北京传统高端居住板块。目前分钟寺板块新房均价约10万元/平方米，板块内北京天誉、合生缦云等二手房挂牌均价约9万元/平方米。丰台区槐房村和新宫村旧改地块起拍底价23.3亿元，建筑面积6万平方米，容积率1.86，起始楼面价约3.85万元/平方米。地块地处南四环外南苑街道，邻近地铁4号线与19号线换乘站新宫站，周边覆盖槐房万达广场、大悦春风里等成熟商业体，毗邻南苑森林湿地公园、槐新公园，交通、商业与生态配套均已落地，居住成熟度高。目前板块内建发金茂观宸新房网签均价约7.5万元/平方米，森与天成新房均价约6.9万元/平方米，对比南侧同项目南区地块约4.01万元/平方米的历史成交楼板价，本次地块起拍楼面价略有下探。
深圳光明区光明街道挂牌一宗宅地，起拍底价13.07亿元，容积率2.96，规划建筑面积6.9万平方米，起始楼面价约1.9万元/平方米。地块地处光明凤凰城核心成熟片区，邻近地铁6号线凤凰城站与在建13号线北延段。目前凤凰城板块次新房二手房挂盘均价约5万元/平方米。
杭州西湖区文教板块挂牌一宗宅地，包含12、13号两个子地块，起拍总价20.63亿元，容积率2.2，规划建筑面积5.85万平方米，起始楼面价约3.5万元/平方米。该地块为翠苑单元首宗不限价宅地，要求住宅建筑最高与最低部分高度比不超过3:1，建筑限高80米。地块地处西湖文教区核心成熟片区，紧邻地铁10号线翠柏路站，北面紧邻文一街小学师苑校区，周边覆盖十三中教育集团等优质教育资源，居住氛围浓厚，可共享文教板块成熟商业与生活配套。目前板块内已售罄的中冶锦绣公馆收官售价约8.5万元/平方米，滨江望翠蓝庭原新房限价为5.9万元/平方米。
成交：本周土地成交建筑面积831万平方米，环比下降24%。其中一线城市中仅广州有1宗宅地成交，成交总价4.04亿元，平均楼板价9516元/平方米，由花都城投竞得。本周平均溢价率3.38%，环比低位回升2.5个百分点，主要是受杭州、苏州高溢价宅地拉动。
杭州萧山世纪城地块由滨江集团以29.69亿元竞得，历经97轮竞价成交，溢价率48.53%。地块容积率2.5，规划建筑面积5.55万平方米，成交楼面价53472元/平方米，为2026年杭州涉宅地单价的新高。该地块由商改住而来，可自行选择预售或现房销售。地块地处钱江世纪城核心区，紧邻杭州国际博览中心，距地铁6号线博览中心站约500米，周边覆盖崇文世纪城实验学校、学军文渊中学等优质教育资源，SKP、奥体印象城等商业配套齐备，高端居住氛围成熟。目前板块内奥映世纪江景楼幢新房均价约9.6万元/平方米，奥映鸣翠叠墅精装均价约12.9万元/平方米。对比2025年同板块奥映世纪轩地块54473元/平方米的历史最高成交楼板价，本次地块楼面价仅相差约千元，仍处于板块地价高位。
苏州高新区狮山玉山路南地块由建发竞得，共5家房企参拍，历经54轮竞价成交，成交总价6.46亿元，溢价率19.62%。地块容积率1.5，规划建筑面积3.3万平方米，成交楼面价1.97万元/平方米。项目可分割销售，并需符合苏州购地资金监管与住宅品质建设要求。地块地处狮山核心成熟片区，低密指标在板块内较为稀缺，教育配套明确，周边路网成熟可共享狮山商圈全维度生活资源。目前板块内狮山上璟府新房均价约5.3万元/平方米、建发朗云约3.8万元/平方米，对比2024年相邻淮海街东地块3.2万元/平方米的成交楼板价，本次地块成交地价有明显回落。
第45周重点地块
北京“828”细则后首宗宅地将迎来成交
北京昌平歇甲庄地块于9月30日挂牌，将于11月3日成交，该地块是北京“828”细则出台后首宗启动预申请程序的住宅用地。地块起拍底价29.36亿元，起始楼面价约2.9万元/平方米，综合容积率约1.13，规划建面10万平方米。需遵循北京现房销售改革导向、预售需主体封顶。地块临近地铁17号线天通苑东站，可辐射未来科学城与望京，周边拥有龙德广场、山姆会员店、清华长庚医院，配套成熟度高。目前板块内国贤府PARK新房网签均价约5.6万元/平方米，对比2025年歇甲庄相邻地块约2.85万元/平方米的可售楼板价（容积率1.65），本次地块起拍楼面价小幅抬升。
第45周南京共6宗涉宅地块进入挂牌周期，覆盖江北核心区、大厂、高淳等板块，合计总建筑面积33万平方米，总起拍价约35.6亿元。其中江北核心区集中供应3宗纯宅地，容积率1.5-1.6，主打低密改善属性，起始楼面价约1.46万-1.6万元/平方米，为本次供给主力；大厂、高淳地块偏向刚需及综合开发，板块供给结构分化。
天津也有共6宗涉宅地块即将成交，均坐落于滨海新区，合计总建筑面积约30.3万平方米，总起拍价约16.8亿元。其中高度集中于中新天津生态城临海新城片区，共4宗纯宅地，容积率1.2-1.6，低密居住属性突出；剩余塘沽综合用地、开发区微型宅地体量有限。整体供应以滨海宜居板块的刚需改善型低密产品为主，后续成交热度与拿地企业值得关注。
周度土拍阶段性“放量+低温”，新供宅地底价均低于10亿元
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