“8・28”新政发布后，四季度进入地方配套细则密集落地期，销售制度改革相关举措已成为短期内地方政策的核心风向标。
◎ 文 / 马千里
2026年第44周（10月26日—11月1日），本周中央层面没有出台房地产相关政策文件，地方层面，成都、长沙、西安、济南、南京五城相继出台细则，全国落地城市扩至17城。本周5城均为二线城市，各地封顶认定标准持续趋严，同步配套开发贷还本延后、土地款分期等供给端纾困举措。其中南京细则首次推出“现房带押销售”机制，在制度上予以更多支持。
10月28日、30日央行先后发布数据：2026年三季度末人民币房地产贷款余额50.08万亿元，同比下降5.2%，前三季度累计减少1.9万亿元；同期新发放商业性个人住房贷款加权平均利率降至3.05%，较二季度微降1个基点，续创历史低位。销售端同步承压，9月新建商品房销售面积同比降幅走阔，二手房保持正增长，市场整体修复节奏偏慢。
房贷利率屡创新低但贷款规模持续收缩，说明融资成本已不是当前市场的核心制约。贷款余额回落既是居民购房节奏、还贷行为变化的综合反映，也是行业转型阶段的正常表现。正如国家统计局所指出，当前房地产正处于控增量、去存量、优供给的调整阶段，后续更应关注一二手成交结构优化、库存去化、价格企稳等指标，市场整体仍在向积极方向演进。
据普睿研究监测，近一周10个省市12次发布稳市场新政，其中重点政策如下：
本周成都、长沙、西安、济南、南京先后出台商品住房销售制度改革实施细则，全国落地城市扩至17城。五城均以8月28日为新老划断节点，对存量、在途、新增项目分类设置预售规则，统一落实封顶预售、现房定金监管、主办银行制、土地款分期缴纳等顶层要求。各地在融资纾困、工程验收、配套支持上因地制宜：南京首创现房带押销售机制，长沙、南京开发贷首次还本日期在竣工后，标志着改革从规则铺排进入制度深化阶段。
10月26日成都：侧重交付效率提升与全流程标准化管控。
新政明确新出让项目预售封顶标准为“顶层顶板浇筑完成”，现房定金不超过总房款5%并实行属地化分区监管。政策聚焦开发全周期提效：支持按单位工程为最小单元分期开发、分期验收，推行“验登合一”实现竣工即交证；同步压实项目开发公司制与电子手册管理，全面推行住宅工程质量潜在缺陷保险，在严监管框架下通过流程优化压缩交付周期。
10月29日长沙：开发贷首次还本原则上延后至竣工备案后
封顶认定执行最严标准，需建设、勘察、设计、施工、监理五方出具主体结构验收记录；预售资金全额纳入市级监管，现房定金上限5%。核心纾困举措突出：明确8月28日后新签开发贷项目首次还本原则上延后至竣工备案后，销售回款优先偿还项目贷款；土地出让价款半年内缴足50%、余款两年内缴清不计息，现房项目配套费可延至备案前缴纳，同时配套购房入学、地下车库确权等支持政策，多维度缓解企业现金流压力。
10月30日西安：工程端政府核验与分阶段验收。
新拿地项目预售封顶须经属地住建部门现场核查，构建“企业申报+政府核验”的双重把关机制；现房定金不超过5%，预售资金实行封闭管理。流程创新上，支持项目以正负零为界划分地下、地上两个阶段办理竣工备案，全装修项目可拆分毛坯、装修两阶段验收；土地款6个月缴足50%、余款1年内缴清且最长可延至两年，同时保留保函置换预售监管资金通道，兼顾交付安全与开发灵活性。
10月30日济南：公积金优惠政策联动现房销售。
新出让项目预售需五方出具主体结构验收记录，现房定金上限5%；土地款实行差异化分期：预售项目余款1年内缴清，现房项目可延至两年。最大亮点在于公积金支持政策：购买现房项目可核减一套住房套数认定，贷款额度上浮可与多子女、人才等政策叠加，单人最高可贷170万元、双人最高240万元，通过需求端政策倾斜直接引导现房消费，是本轮城市中现房激励力度最大的城市。
10月31日南京：首次出现“现房带押销售”机制。
政策覆盖9个方面19条内容，新老项目分类设置过渡期，新增项目预售须主体封顶，现房定金不超过5%。核心突破在于允许符合条件的现房项目在未解除抵押权的前提下，经企业、银行、购房人协商一致实行带押销售，为本轮17城首创，打通了抵押存续期的现房交易链路；同时明确开发贷首次还本原则上延后至竣工备案后，设置智能建造项目预售政策豁免通道，建立项目公司常态化退出机制，在改革深度与企业纾困间取得平衡。
10月28日，烟台市印发《烟台市城市更新行动项目管理办法》，对2026—2028年城市更新重点项目库实行全周期规范管理。办法明确项目库执行“能进能出”动态调整规则，增补与替换原则上每年不超过1次，入库项目须满足立项完成、建设资金落实、2028年底前可完工等五项硬性条件。同步建立三级项目评定体系，评级结果与中央补助力度直接挂钩并动态调整，配套按月进度督导、标准化档案管理等机制。
该办法是中央财政支持城市更新政策落地的地方精细化样本，核心逻辑是推动项目管理从“重申报”转向“重绩效”。“能进能出”打破了项目入库即锁定补贴的惯性预期，分级挂钩资金的机制则引导资源向示范效应强、落地确定性高的项目倾斜。这套全周期管理框架既压实了各方建设责任，也为地方统筹财政资金、保障更新项目质效提供了可复制的实操路径。
10月29日，天津市住建、规划资源等多部门联合印发《天津市新房购置“一件事”实施方案》，推进购房全流程政务服务集成化改革。方案整合商品房合同备案、维修资金缴纳及水电气暖开户等多项联办事项，制定全市统一申请表单，实现身份证明、购房合同等材料一次提交、多部门共享复用。方案区分期房、现房两类场景，依托线上线下双通道提供并联办理服务，同步打通跨部门业务系统，以数据共享提升办事效率。
此项改革是优化住房消费软环境的务实举措，不直接作用于供需两端，而是通过流程再造降低购房全流程的时间与办事成本。将分散的多部门事项打包集成，打通了交付入住环节的服务断点，既切实提升购房群众的办事体验，也以政务效能优化改善市场交易环境，属于完善住房市场服务体系的长效性配套建设。
10月30日，惠州市住房公积金管委会印发新版《住房公积金贷款办法》，从准入规则、贷款比例、激励政策、风险管控四大维度优化调整。核心举措包括：住房套数认定由全国范围调整为拟购房屋所在县区，取消商转公“唯一住房”、缴存地域等准入限制；二手房贷款最高抵押比例由60%提至70%，设置保障性住房贷款比例上限85%；新增绿色建筑、二孩家庭、高层次人才额度上浮政策，同步完善失信惩戒与骗贷处置机制。
本次调整是典型的结构性精准宽松，并未推行普适性额度大幅上调，而是通过优化认定口径、放宽业务门槛，定向释放原有严苛规则抑制的合理自住需求。二手房与保障房抵押比例差异化提升、多场景额度上浮的设计，既适配存量市场与保障房发展导向，也精准对接刚需及改善群体诉求。同步补全风险管控条款，在托举市场的同时守住资金安全边界，是地方公积金政策适配市场周期的精细化操作。
政策趋势：
从周度政策发布情况来看，第44周地方层面发布稳楼市政策12次。成都、长沙、西安等相继发布“828”细则。优化公积金政策频次延续低位，城市更新类新规接续发布。
从近一周主要稳市场政策的发布频次变动来看，5次涉及“828”细则落地，机制上迎来更多变化：西安支持项目以正负零为界划分地下、地上两个阶段办理竣工备案；南京、长沙将开发贷首次还本延后至竣工备案后；南京允许符合条件的现房项目带押销售。3次涉及城市更新，烟台出台城市更新项目管理办法，南京发布城市更新五年行动计划，计划排布511个项目；晋州召开全国城市体检工作推进会，深化一体化体制机制。
据普睿研究不完全统计，2026年以来全国各类稳楼市政策累计发布接近900次，其中公积金优化、城市更新、安居保障三类举措出台频次稳居前三。公积金政策工具灵活多样，涵盖提高贷款额度、允许装修提取、支付物业费、放款首套房认定、扩大异地贷款范围等多种形式。据不完全统计，各地累计出台相关政策超480次，涉及城市约230个，是地方保障民生需求、适配新阶段行业发展的核心抓手。“8・28”新政发布后，四季度进入地方配套细则密集落地期，销售制度改革相关举措已成为短期内地方政策的核心风向标。
普睿数智研究中心聚焦房地产行业，围绕市场、企业、产品、运营、战略等八大核心研究方向，深入覆盖房地产市场发展趋势、房企运营模式、产品力构建、多元化布局及代建业务等关键课题。通过日报、周报、月报等常态化成果持续输出市场洞察，并每年发布上百份深度专题报告，致力于提供扎实、前瞻的研究支持，助力决策，推动行业正向发展。