未来几年，老一辈——主要是婴儿潮一代——预计会把数十万亿美元传给继承人，这就是大家俗称的“财富大转移”。但转手的资产不只是现金和股票。
最近一项调查发现，在父母预计留下的所有财产中，房地产大约占三分之一。
不过，当房子传到下一代手里时，接下来会发生什么，却有很多不确定性。同一项研究显示，43%的父母和33%的继承人都不清楚潜在税单会是多少。
表面上看，继承房子有很大的税务好处，主要是为了避免资本利得税——最著名的就是“成本基础调高”（stepped-up basis）规则。要拿到这个保护，通常需要一个准确的基准价值，不管是“去世日估值”，还是“追溯评估”。
了解税务部门如何计算房产真实价值、坑在哪里，并和家人提前谈清楚，就能既保住你的财务遗产，也让他们安心。
IRS如何给继承房产估值
房子传给下一代时，房产的计税基础通常会重置为房主去世当天的公平市场价（FMV）。
因为基准“调高”到了这个新标准，继承人在继承后很快卖房，通常几乎不用缴、甚至完全不用缴联邦资本利得税。
不过，不管继承人是马上卖、出租，还是等几年再卖，记录房子在去世当天的价值都非常重要，将来报税时才能主张“成本基础调高”。（如果遗产需要提交联邦税表，遗嘱执行人可能被允许按去世后六个月的日期来估值。）
可惜，在税表或遗产披露中申报房产价值时，家庭常犯两种错误：
1. 用房产税评估值
地方评估员为了收房产税而估算价值，常用自动算法、估值上限，甚至过时信息。这些数字通常远低于实际市场价。用它会把房子的应税基础压低，以后卖房时，继承人可能要多缴本来不该缴的资本利得税。
2. 用比较市场分析（CMA）
房地产经纪人的意见或网上估价，适合作为挂牌卖房的起点，但它缺少联邦税法要求的正式、标准化方法。所以这个数字可能经不起IRS审查。
如果你打算长期持有、出租或保留房产，要建立官方认可的“成本基础调高”，IRS的“黄金标准”一般要求由持牌或认证的房地产评估师做正式、合格的评估，尤其是擅长追溯“去世日”估值的评估师。
继承房产的评估应该是什么样？
从IRS角度看，最完美的评估是在去世当天做的。但现实中，遗产管理、遗嘱认证和悲痛过程意味着可能过了几个月甚至几年，才有人处理税务基准。
这就需要“追溯评估”。
合格评估师可以今天查看房子，并用历史市场数据、过去的可比销售和公共记录，判断房产在某个过去日期的价值。
IRS要接受报告，估值必须满足这些条件：
专业资质。
评估师要有公认的专业头衔和可验证的房地产经验。估值还必须遵守《美国评估实践统一标准》（USPAP®）的核心原则和实质要求。
详细范围。
报告要包括重要信息，比如准确估值日期、截至该日期的本地市场比较，以及房子当时的实际状况分析。
按当时现状。
要反映房子当时是完好、过时，还是需要维修。理想情况下，在评估师记录基准状态之前，房子不应翻新、维修或布置，以确保去世日估值准确。
根据行业费用指南，正式的继承房产评估通常为500到1500美元，可能因地区、面积或房产复杂程度而异。与潜在税负和罚款相比，这是保护遗产的一笔小投资。
快速卖掉继承房产
不一定总需要追溯评估。
如果继承人在6到12个月内，通过公开市场、公平交易卖掉继承房产，IRS和美国税务法院经常接受实际成交价，作为去世日公平市场价的有力证据。
如果当地市场稳定，且期间房子没有重大改动，那么联邦报税可能就不需要单独的去世日评估。
如果继承人必须提交遗产税申报表，税务专家通常建议做正式追溯评估，以确定调高后的成本基础。
正式评估通常也是完成当地遗嘱认证法院财产清单所必需的。如果IRS审计计税基础，或受益人对资产价值有争议，它也可以作为保护继承人的重要客观文件。
估值不当的代价
如果IRS审计遗产税表或个人税表，发现房产基础未经证实或被高估，导致少缴税超过5000美元，继承人的财务后果可能很严重。
除了补缴原来的资本利得税，IRS还会收与准确性相关的罚款：
20%重大估值错报罚款。如果申报的基础是实际公平市场价的150%或以上，就按少缴税额罚20%。
40%严重估值错报罚款。如果申报的基础达到真实市场价的200%或以上，罚款翻倍到40%。
20%一致性罚款。如果较大遗产提交了联邦遗产税申报表，而继承人在个人税表上申报的基础高于遗产申报的基础，这项罚款会自动适用。
复利利息。从原始报税截止日起，对欠税和罚款追溯计算复利。
关于叠加：IRS不会对同一笔钱把这三项罚款叠在一起；通常只按其中最高的一项罚款比例（严重错报最高40%），再加复利利息。
今天就开始谈
谈遗产计划可能让人发怵。调查显示，对父母和继承人来说，谈继承都是最不舒服的话题之一——比政治甚至临终愿望还难谈。
但今天用心开启对话，可能有助于在将来那段情绪波动很大的时期减少混乱。
现在可以采取几个步骤，让继承房产的传递更顺利：
1. 确定认证评估师
如果继承人打算保留或出租房子，先在你所在地区找信誉好、州认证的评估公司，这样将来他们知道该找谁。
2. 整理家庭记录
准备一个专门文件夹，放房屋装修收据、过户文件和房产证。提醒继承人保留评估费和过户费的记录。这些文件可能有助于证明房子的计税基础（一般维修不会增加基础）。
3. 把税务说清楚
很多继承人误以为，继承房子就会立刻收到一张吓人的税单。解释“成本基础调高”怎么运作，以及你如何为他们铺好路，能帮他们更清楚地了解财务状况。
今天做这些小步骤，不只是帮孩子避开税务头痛和审计风险——你还给他们空间去处理悲伤，而不用背负财务不确定性的重担。
遗产规划说到底是一种关爱。妥善保护房子的价值，才能确保你留下的遗产真的是你想送出的礼物。
以客户出发 
以朋友同行
来源：Kiplinger
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