//前言//
澳洲楼市分化加剧：高端豪宅大幅回调，刚需可负担城区逆势走强。悉尼、墨尔本的华人区及传统富人区跌幅显著，而高性价比区域需求坚挺。
#01：最新房价数据：华人区领跌
Domain最新住宅价格报告显示，悉尼与墨尔本楼市呈现剧烈分化。行业数据预警，本轮调整或为近40年来最严重下跌，且目前跌幅仅占整体下行周期的三分之一，后续仍有回调空间。
在悉尼市场，过去12个月房价下行范围持续扩大。华人区Marsfield独立屋跌幅居首，达22%；Burwood跌幅7.1%。高端海滨区Bronte独立屋下跌15.2%。当前Marsfield独立屋中位价为148.5万澳元，Bronte为523.5万澳元；悉尼全市独立屋典型价格年跌5.8%，中位价报166.1万澳元。
公寓市场同样承压，Darling Point年跌16.8%，Redfern跌16.2%，成为领跌板块。但局部区域走出独立行情：西部外围Prospect、Richmond及内西区Haberfield独立屋年涨超23%；Wahroonga公寓以25.1%涨幅领跑，中位价达118.5万澳元。
Domain首席经济学家Nicola Powell指出，高房价使悉尼市场对利率极度敏感。买家心态已从“担心错过”转为“担心买贵”，更看重资金利用率。市场不确定性导致活跃买家减少，房源周转放缓。
#02：传统富人区大跌 vs 刚需区逆势上扬
墨尔本分化更为显著。顶级富人区Toorak独立屋年跌25.2%，中位价跌至419万澳元。Hawthorn、Mont Albert、South Yarra紧随其后，跌幅分别为16.4%、14.1%和13.7%。华人区Box Hill独立屋下跌10.3%，多个成熟热门城区价格松动。
与之形成鲜明对比的是，Riddells Creek（+16.3%）、Maribyrnong（+15.4%）及Monbulk（+14.2%）等低门槛区域房价持续走高，主要受首次置业群体支撑。
Nicola Powell分析称，高端买家非刚性入住，观望情绪浓厚；且豪宅成交少，个别低价标的易拉低中位价。PRD首席经济学家Diaswati Mardiasmo强调，高价房产贷款规模大，利率冲击更强，购房者信心是当前最大变量。
Mardiasmo举例，90万澳元价位房产贷款额约60万澳元，而200万以上豪宅贷款额超150万澳元，还款压力差异巨大。Ray White经纪人Nick Petrovski表示，定价准确的百万以下房屋仍受追捧，但若加息持续，低价市场稳定性存疑。
#03：通胀反弹推高加息预期，利率或创18年新高
澳洲统计局（ABS）数据显示，全国通胀率回升至4.3%，远超央行2.5%的目标。央行已释放强硬信号，明确表示需继续提高借贷成本以遏制物价。
当前现金利率已达4.6%（15年来最高）。若下周再度加息至4.85%，将刷新18年纪录，进一步推高房贷及商业贷款成本。
图片来源：ABC News
多位经济学家认为，超预期通胀报告几乎锁定新一轮加息。独立经济学家Justin Fabo分析，11月是年内最后窗口，央行大概率上调通胀预期并收紧政策。
#04：本周各首府城市清盘率概览
悉尼
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墨尔本
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布里斯班
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阿德莱德
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总结
悉尼、墨尔本楼市已告别普涨时代，简单用“涨跌”概括不再适用。豪宅区价值重估带来议价空间，刚需外围区需求稳固、价格韧性强。对置业者而言，区域定位、预算门槛及自住需求的重要性，已超越单纯追逐热门片区。