作者：陈令华
借鉴全球其他房地产危机的历史经验，我们预计，中国新房均价或于2028年第三季度触底，而一线城市有望率先于2027年开始复苏。
详见标普全球评级于10月8日发布的报告《中国房地产：从全球房地产危机案例看复苏之路》（China Property: Past Global Housing Crises Point The Way To Recovery）。
我们对三大洲房地产市场下行周期的研究显示，中国新建住宅均价可能还将继续下跌约两年。
历史表明，资产泡沫形成的驱动因素往往相似，但市场复苏路径各不相同。一些危机得以遏制，主要归功于支持开发商和贷款机构的货币及行政措施。而在另一些危机中，此类支持仅会延缓问题出清，市场复苏也因此推迟，直到相关各方作出艰难抉择。
有一个因素始终如一，那就是供给。在所有案例中，房地产市场泡沫破裂后，都经历了新增供应大幅收缩，直至库存出清或逐步消化。我们研究了美国、西班牙、日本和中国香港的房地产危机。
我们认为，在中国内地，供应过剩、不利的人口因素以及开发商仍然偏高的杠杆水平，是房地产市场企稳面临的主要障碍。
中国内地新房供应正持续下降，这将拖累2027至2028年全国新房销售。对开发商而言，这意味着收入承压，但基于房价有望趋稳，利润率有望改善。杠杆率较低的受评开发商财务基础更为稳固。
在人口老龄化市场中，房地产市场走出下行周期往往更为艰难。我们认为，这也是日本全国地价历时23年才止住跌势的原因之一。
相比之下，人口增长助力中国香港在1997年后，以及美国和西班牙在2007年后实现房地产市场复苏。
中国内地正面临人口老龄化和人口负增长。然而，与日本当年的情况相比，中国正在以更快的速度解决房地产供需失衡问题。
例如，自2021年市场高点以来，截至2025年中国内地新房销售面积已累计下降51%，而房屋新开工面积降幅更高达70%。我们认为，2026年8月28日推出的相关政策措施有望进一步加快已竣工住宅库存去化。
与之形成对比，在日本房地产市场下行周期的头四年，年度新房开工数则增长了7.3%（1995年较1991年）。日本新房开工量的下降是一个漫长而渐进的过程。
鉴于都面临人口下降、供应过剩以及内需较弱等挑战，中国住宅房地产市场越来越多地被拿来与20世纪90年代的日本相比较。但我们认为，这不大可比。根据我们的测算，到2028年第三季度，中国已竣工新建住宅总库存将降至与2021年市场下行前十年平均水平相当。我们认为，这或将有助于新房均价企稳。
编译：郑欢
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