近日，中骏集团控股与中骏商管智慧服务联合发布公告，中骏商管附属公司拟出资10.6亿元，收购持有水头、平顶山、仙游三座中骏世界城的目标公司全部股权。

本次交易对价中，9.084亿元直接用于抵销中骏集团对中骏商管的贷款本息，剩余1.516亿元由中骏商管以现金支付。

值得注意的是，就在10月23日，中骏集团历时近三年推进的境外债务重组正式生效，本次重组覆盖约22.71亿美元境外存量债务，通过新票据、强制可转债、股份配发搭配小额现金对价的方式，置换原有债务，阶段性缓解了集团海外到期偿债压力。

公告显示，这笔关联贷款最早起于2022年11月，由中骏商管间接全资附属公司向地产母公司主体发放，本金最高额度9亿元，初始年利率7%，原定2024年12月底到期。受地产流动性压力影响，中骏集团到期无法足额兑付，双方将贷款展期至2026年12月31日，同时自2025年起将利率下调至5.5%。

截至2026年8月31日，该笔债务未偿还本金维持9亿元，叠加应计利息约840万元，本息合计9.084亿元。

过去数年，这笔债权一直以应收关联方款项列示在中骏商管资产负债表上，持续拖累公司资产质量。根据中骏商管2026年中期财报，截至6月30日，公司应收关联方款项高达8.94亿元，占同期现金及银行结余12.97亿元的比重接近69%，大量资金被母公司占用，流动性弹性受到挤压。同期，行业下行叠加商户回款压力，公司贸易应收款项减值损失同比增加42.7%至6439万元，利润端承压明显，期内归母净利润录得2790万元，同比下滑18.2%。

分业务来看，中骏商管原本以轻资产商管输出为核心叙事。2026上半年，在在管商业建面、项目数量基本稳定的背景下，其商业物业管理及运营服务收入1.468亿元，同比下滑13.2%，其中基本商业物管服务收入降幅达到21.5%，反映出下沉市场商场租金承压、出租率维稳需要牺牲租金与免租期的行业共性困境。

在母公司开发业务现金流持续紧张、现金全额兑付难度较大、坏账风险持续累积的背景下，以自持商业资产抵偿债权，成为双方共同选择的化解路径。

从报表层面看，对于中骏集团而言，9.084亿元即将到期的刚性债务直接抵销，省去大额现金流出，短期有息负债压力得到缓释；但交易的代价，是三座可以持续产生租金现金流的自持商业资产出表，在行业普遍依靠经营性租金对冲开发业务波动的当下，集团长期稳定的现金缓冲垫被削弱。

对中骏商管来说，交易是债权风险出清，但却跨入了重资产持有赛道。作为上市商管平台，其原本的核心叙事是轻资产输出，如今债权置换成实体商业物业，其需要承担标的物业的折旧、持续改造投入、设备更新、租户补贴、税费、持有阶段融资成本等。

本质上，风险并没有消失，只是在集团体系内部发生转移：中骏集团出让长期租金资产换取短期债务减负；中骏商管放弃债权回款预期，收下实体购物中心，换取长期租金收益，同步承接全部持有经营风险。

公告披露，三座标的物业截至2026年8月31日初步估值合计约10.955亿元，其中水头中骏世界城估值3.5亿元、平顶山中骏世界城4.68亿元、仙游中骏世界城2.77亿元。本次10.6亿元交易对价，相对估值折让约3.2%，表面定价并未高估，但资产质量不能仅依靠折价判断，核心考验底层租金现金流。

三座项目均布局在地级市、县域等下沉市场，开业时间集中在2020年末至2021年末，目前正进入首轮大规模租约到期、品牌调改的窗口期，出租率、租金水平、免租期都面临较大波动压力。

同时三个项目经营业绩分化明显，2025年度未经审核数据显示：水头项目所属目标集团录得税后净亏损7510万元，仙游项目小幅亏损20万元，仅平顶山项目录得2130万元税后净利润，资产收益并不均衡。

值得重点关注的是，该交易同时触发“非常重大收购”与关联交易两条监管红线，需要提交股东大会表决。中骏商管控股股东乐景环球持股约38.47%，按照规则必须放弃投票，独立股东的投票态度，将成为这笔交易能否落地的关键变量。

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