小企业融资常面临挑战，传统银行往往因借款人信用评分低或缺乏借贷历史而犹豫。针对此类企业，SBA 504贷款专为希望融资购买或扩建固定资产（如建筑物、土地）的企业主设计。
什么是SBA 504贷款？
SBA 504贷款最高额度通常为500万美元，部分可再生能源及节能项目可达550万美元。
与通过银行申请普通SBA资金不同，SBA 504贷款必须经由经认证的经济发展公司（CDC）申请。CDC是遍布全美超200家的非营利组织，旨在促进就业和业务增长。
该贷款由私人贷款机构（通常为银行）与SBA联合发放：借款人支付10%首付，银行提供50%资金，剩余40%由CDC通过SBA 504项目提供，并以SBA担保债券作为支持。
银行部分利率可协商（固定或浮动），CDC部分为固定利率。贷款期限最长25年，其中机械设备为10年，房地产为20至25年。
SBA 504贷款可用于什么用途？
资金仅限用于购买或现代化以下资产：
- 土地或现有建筑
- 新建或现有设施
- 长期使用的机械或设备
- 土地改善或现代化（含商业地产、街道、公用设施、停车场及景观美化）
禁止用于营运资本、库存、债务偿还（含再融资）或被动/投机性投资。
您的企业是否符合SBA 504贷款资格？
申请企业需满足以下条件：
- 营利性且位于美国或其领土内
- 净资产低于1500万美元
- 过去两年平均净收入（税后）低于500万美元
- 无法从其他渠道获得资金
- 符合SBA小型企业标准
- 拥有财产险和灾害险
- 提供房地产税缴纳证明
- 具备管理能力与良好品行
- 拥有可行商业计划及还款能力
非营利组织、人寿保险公司、借贷俱乐部、游说公司及赌博业务均不符合资格。
申请SBA 504贷款的三个步骤
1. 找到当地CDC
在SBA地方援助页面输入邮编并选择“认证发展公司”即可查询。大城市可能有多个CDC，偏远地区可能仅有一个。
2. 准备文件并提交申请
选定CDC后填写申请表并提交相关资料，包括：
- 过去三年联邦及个人所得税申报表
- 过去三年企业及个人财务报表
- 商业计划书
- 涉及建筑施工时的承包商成本估算
3. 收尾阶段
贷款获批后，通常需2-3个月完成交割并由贷款机构和SBA发放资金。
SBA 504贷款的利率是多少？
利率受地点、银行、项目类型及期限（10/20/25年）影响。银行部分利率由双方协商；CDC部分为固定利率，于SBA向投资者出售债务工具时确定。
SBA 504贷款利率通常低于SBA 7(a)贷款。相比之下，7(a)贷款限制较少，可用于营运资本、债务再融资及设备采购等。
SBA 504贷款的还款条款
借款人需每月分别向银行和CDC还款。CDC部分为固定利率，银行部分可为固定或浮动利率。支持ACH自动扣款、电汇或支票还款。若需按销售额比例还款的灵活方案，可考虑Shopify Capital贷款（最长18个月）。
SBA 504贷款常见问题解答
申请SBA 504贷款涉及哪些费用？
需支付约贷款金额2.15%的前期费用及其他处理费，通常计入本金。建议向CDC索取详细费用清单和还款计划表。
审批需要多长时间？
通常为2-3个月，有时可能更长。
最多可以借多少钱？
常规上限500万美元，可再生能源项目上限550万美元。
信用不良可以申请吗？
任何人都可申请，但信用记录较差者可能被拒。虽无官方最低分要求，但顾问建议信用评分至少达到680分（满分约850分）。