近日，花旗发表研究报告，预期内地房地产市场供需正迈向更可持续均衡，憧憬楼价将于明年起在主要核心城市出现转折点。

报告测算，2027年新建住宅与二手住宅合计成交面积将维持约13亿平方米，整体成交体量具备韧性；结构上，新房市场的规模收缩，将由二手房成交增长来对冲。在复苏节奏上，二手房行情将优先启动，上海、深圳、北京等产业集聚、就业人口充沛、房源流动性好、供需压力相对健康的一线城市，会成为二手楼价修复的先行阵地。

从细分指标来看，花旗预计，2027年二手住宅销售额同比上升3%，达到7.7万亿元，在全部住宅销售总额中的占比提升至58%；成交面积同比增长5%，至6.93亿平方米。报告分析，购房者偏好二手房的逻辑清晰：二手房价格由市场博弈形成、交付即入住，不存在期房交付风险，产品确定性更强，这一购房偏好的转变，正在重塑楼市交易结构，二手房逐步成为市场交易的主力。

和二手房回暖形成反差的是新房市场的持续收缩。花旗预测，2027年住宅新开工面积同比下滑20.5%，竣工面积同比下跌22%，供应规模回落至2000至2002年的低位水平；全国商品新房销售额同比下降11%至6.4万亿元，房地产开发投资同比下滑24%。供给端持续压缩，是行业主动出清、匹配长期真实住房需求的过程，也意味着新房开发模式将长期告别高杠杆、高周转的旧路径。

伴随行业体量收缩，房地产在国民经济中的权重也持续下行。花旗测算，2027年房地产对国内GDP的贡献将回落至8%，对比2014年峰值32%，行业对经济的拉动作用明显淡化；土地出让收入占地方政府收入比重降至16%，地方财政对土地市场的依赖持续降低。信贷层面，预计房地产贷款将净减少1.2万亿元，房地产贷款占全部人民币贷款比重降至18%，为近20年低位，地产信贷敞口持续收敛，金融资源进一步向其他产业倾斜。

在政策方向上，花旗判断，后续调控思路不会重回大规模全面刺激。政策重心将落在按揭补贴、地方层面灵活执行等“托底保护”工具上，目标以稳定市场预期、缓释下行风险为主，不再依靠强刺激推高楼市总量。这也意味着，未来政策将更偏向精准化、结构化，托底而非推涨。

行业格局重塑之下，企业层面的分化进一步放大。花旗指出，资产负债表稳健、现金流安全、风控能力强的主体，将在新环境中拿到更多发展机会，重点看好中国海外发展（00688.HK）、华润置地（01109.HK）、贝壳、中海宏洋、中国金茂等企业。这类企业抗风险能力更强，在核心城市优质项目储备、运营能力、信用融资渠道上具备优势，能够适配行业新周期的生存法则。

整体来看，这份研报描绘的图景，是房地产行业的一次深度转型：总量下行、结构重构、区域分化。市场不再有普涨机会，价值集中在核心城市的存量房源；房企比拼的不再是扩张速度，而是稳健经营能力。当然，该判断属于投行模型预测，市场最终走向，仍取决于居民收入预期、人口流动节奏、地方政策落地效果等多重现实变量，存在不确定性。

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