10月25日，据商业地产行业媒体消息，位于上海普陀长寿路核心板块长寿路868号的中港汇大厦，大宗资产交易迎来实质性进展。

项目当前业主贝莱德计划整体出让项目权益，高瓴资本旗下不动产外资投资平台Rava Partners成为核心意向买家。截至目前，交易仍处于尽职调查与商务磋商阶段，尚未最终敲定。贝莱德、高瓴双方均未就该消息作出公开回应。

行业知情人士透露，本次收购若落地，意向买家将采用FDI外资投资架构完成交易；市场同时传出，买方后续存在将这栋甲级办公楼调整业态、改造为公寓的规划。在上海商办存量更新的大背景下，核心区位写字楼转向租赁居住业态，也让这笔交易备受行业关注。

中港汇大厦原名港中旅大厦，2006年竣工，地上共计27层，项目可租面积约3.17万平方米，地处普陀长寿路成熟商圈，毗邻轨道交通13号线、14号线武宁路站，属于浦西核心成熟办公载体。

项目产权历经多轮流转：2013年，央企港中旅将大厦资产转让给港股上市公司沪港联合；沪港联合在2014年完成翻新改造，正式将项目更名为“中港汇·普陀”。

2017年，贝莱德从沪港联合手中收购该项目，这笔交易也是贝莱德落地国内商办不动产市场的标志性首单，当年市场报道的交易对价为13.7亿元，该交易对价并未写入沪港联合年报，年报仅记载2017年向贝莱德出售资产这一事项。

时间来到2025年3月28日，南华早报率先援引消息称，贝莱德对外寻求以9亿元价格出售中港汇大厦。对比2017年13.7亿元的收购参考价，该意向报价折价幅度约34%。需要明确的是，9亿元仅为卖方对外的意向要价，并非最终成交价格；在交易正式交割前，报价差额仅代表卖方的资产处置预期，不构成任何一方的账面损益确认。

从行业背景来看，该项目的流转，也是近年外资机构对国内一线商办资产重新评估、调整持仓的缩影。

据五大行监测报告，上海全市甲级写字楼空置率长期高位徘徊，次核心板块业主为争夺租户普遍给出长免租期与装修补贴，净有效租金持续承压；与此同时，办公资产资本化率上行，估值中枢整体下移。

仲量联行2026年第三季度数据显示，上海办公楼净吸纳量为40.4万平方米，空置率环比下降1.1个百分点至22.4%，租金同比跌幅收窄，只是还不足以扭转大局。

上海核心区域存量写字楼总量较大，不少存量楼宇都在探索业态转型，商办转保障性租赁公寓成为存量更新的重要方向。不过，办公楼改造公寓涉及规划、消防、土地性质等多项审批，即便交易达成，业态调整规划能否顺利落地，仍然存在不确定性。

截至发稿，本次交易的价格、股权交割时间表、改造方案均无官方定论，后续进展有待双方公告或权威披露。

信息来源：商业客，如有侵权请联系删除！

中房俱乐部的企业内部培训服务已开展多年，每年合作培训对象涵盖大部分百强房企、央企等众多大中小房企、知名金融机构等，如贵司有内训需求，详询毛老师15121103071同微信