俄罗斯仓储地产市场面临急剧失衡：在线销售的快速增长超出了基础设施的承载能力。电商平台的扩张导致部分地区几乎无空置仓库。我们采访了市场关键参与者，以了解俄罗斯仓库供应的紧张程度及其对电商企业未来增长的影响。
仓库过热：当需求扼杀供给
根据IBC Global数据，电商平台总交易额突破6.8万亿卢布，但在仓储面积租赁中的占比仅为11%。
线上零售是市场核心驱动力。2024年，俄罗斯仓库租赁和购买总面积为620万平方米，较创纪录的2023年下降14%。然而，在线运营商在交易中的份额达42%，部分细分领域甚至高达54%。
2024年俄罗斯零售市场累计达55.6万亿卢布（同比增长15.4%），导致各地区现代仓储面积严重短缺，空置率趋近于零。基础设施瓶颈与人才短缺进一步制约新建项目开发，而电商仓储需求仍在持续增长。
莫斯科与地区差异
尽管建设速度提升三倍——从2023年的140万平方米增至2025年预计的400万平方米——优质仓库供应仍严重不足。除莫斯科、莫斯科州及圣彼得堡集中了60%仓库项目外，其他地区缺口显著。
在莫斯科地区，电商平台和多渠道零售商占据主导；而在俄罗斯其他地区，Ozon是关键玩家，其租赁和购买面积达140万平方米，占总量的44%。
“连续两年，在线运营商扩大了物流网络以应对需求增长，尤其是在地区层面。”IBC Real Estate叶夫根尼·布马金指出，“尽管商业活动放缓，2024年需求水平仍居历史第二高位。”
FM Logistic俄罗斯业务发展负责人阿尔乔姆·霍梅申表示，一家或几家电商平台进入某地区，即可耗尽当地所有可用仓储能力。他补充道：“在非大都市区，仅一家平台的需求就可能超过该地区现有仓储总和。因此，2023至2024年间，各地区仓储地产总需求与莫斯科地区相当。”
不过，2024年底至2025年初，这些地区租户需求明显降温，转而倾向于通过在百万人口城市整合物流枢纽来节省成本。
“快递服务特快”（KSE）执行副总裁玛丽亚·马尔蒂诺娃认为市场持续过热。自2023年以来，大型企业区域扩张、进口问题及安全库存需求等多重因素叠加，导致需求创历史新高。电商平台与大型零售商竞相争夺2.5万平方米以上仓储空间，加剧了市场压力。
“在线零售商虽也使用市内仓库，但规模较小（1000-5000平方米），主要用于货物处理和越库作业。”她解释道。
值得注意的是物流模式的变化。2025年出现新趋势：许多运营商减少市内小型仓库（1000-5000平方米）数量，转向高度自动化的大型配送中心模式。这既受租金上涨影响，也是优化物流的需求所致。
预测与趋势
IBC Real Estate分析师预测，2025年仓储地产需求将降至450-480万平方米，主要影响因素包括：
· 优化现有面积使用
· 高昂融资成本
· 物流网络整合
尽管如此，在线零售商仍是市场主要驱动力。随着电商在整体零售额中份额增加，其对现代化仓储设施的需求将持续增长。专家预计，暂时放缓扩张以消化存量的电商平台，将在未来几年启动新一轮投资。
霍梅申提醒从业者需谨慎行事：“在‘成本加成’定价模式下，专业物流商租赁新设施必须格外谨慎。业主倾向长期合同，而货主对特定地区仓储服务的需求可能不稳定。在低利润率环境下，只有确信能以稳定长期方式与货主‘背靠背’匹配时，才应考虑租赁新仓库。”
马尔蒂诺娃预测，在线零售领域的人力资源问题将进一步加剧。新一轮投资浪潮不仅带来仓储短缺，更导致合格专业人才匮乏。每新增一个配送中心都会推高当地薪资，造成其他参与者的人才荒。
“快速启动仓库的需求通常通过高于市场平均水平的薪酬解决，结果导致人才短缺。未来的竞争将集中在争夺人力资源，而非仓储面积上。”
Boxberry生产部门负责人安德烈·索科洛夫表示，仓储面积潜在短缺不会阻碍电商发展。若近期增速放缓，原因在于消费者行为变化——人们更理性对待支出，倾向储蓄而非冲动消费。
专家指出，未来几年的关键不在于可用面积大小，而在于质量及是否符合现代物流要求。能在租金成本、设施技术水平和地理位置间取得平衡的企业，将在快速变化的市场中获得显著竞争优势。