本期土地周报显示土拍呈现放量但低温特征，成交规模同环比走高，溢价率维持低位，新供宅地底价普遍不高，同时披露重点成交地块与下周出让预告。
◎ 文 / 马千里
2026年10月19日-2026年10月25日（第43周），土地成交规模连续两周同环比上升，平均溢价率如期延续低位。正如普睿研究对近期土拍市场的研判，受9月份全国宅地供应量上升，以及现房新政影响，10月在土地出让总规模同比上升的同时，核心城市热点地块出让频次下降，土拍热度指标延续低位。
重点城市监测范围内，土地成交建筑面积环比上升70%，同比也增加了49%，连续两周同环比均有所上升。2026年前43周，重点城市土地成交建筑面积1.3亿平方米，同比下降20%。
供应：土地供应建筑面积595万平方米，环比上升29%，随着首个三线城市（十堰）迎来了现房细则的落地，新模式下的制度框架愈发明确，各地土地挂牌频次持续恢复。本周单宗地块出让底价均不高于10亿元，单个项目投资规模均控制在合理范围之内。重点城市供应住宅用地的平均容积率为2.1，重庆、合肥、烟台等城市供应宅地平均容积率均不高于2.0。
本周一线城市没有新增宅地挂牌。10月23日武汉发布土地出让公告，共推出18宗地块，覆盖江夏、东西湖、东湖高新、洪山、江汉等十余个行政区，用地以住宅为主，搭配商业、教育、工业等多元业态，起拍总价接近60亿元。挂牌总价最高的是武汉东湖新技术开发区汽发社区项目地块，起拍总价9.45亿元，容积率2.1，对应起拍楼面价约10171元/㎡。该地块地处光谷关山核心板块，紧邻华中科技大学与地铁2号线，周边光谷步行街商圈、教育医疗配套成熟，产业人口支撑强劲是核心优势；不过该地块属于城市更新地块，周边老旧社区分布较多，城市界面相对陈旧，高峰时段周边主干道易发拥堵，目前板块内在售新房均价约1.8万元/㎡。
10月23日杭州也挂牌两宗低密宅地，出让底价均低于5亿元，均未强制要求现房销售。其中笕桥单元地块起拍底价4.6亿元，起拍楼面价13740元/㎡，容积率1.6，要求居住建筑采用封闭式阳台。地块西侧紧邻天成教育集团浜河校区，南侧毗邻浜河公园、东侧规划有绿地，教育与生态配套具备优势，还可共享艮北板块花园城商业资源。目前笕桥板块无在售新房，此前清盘的华发武珹云府新房限价为4万元/㎡，当前板块二手房均价约3.5万元/㎡。湘湖闻堰北片区地块起拍底价3亿元，起拍楼面价10000元/㎡,容积率1.5。地块南侧紧邻闻堰小学，距在建地铁4号线三期闻堰站约300米，北侧衔接规划绿地，距杭州主城核心区较远，缺乏高端大型商业配套。目前板块内低密新房滨江鸣涛里整体均价约4万元/㎡。
成交：本周土地成交建筑面积1088万平方米，环比上升70%。其中一线城市近两周均没有宅地成交，二线、三四线成交量分别环比大涨117%和59%。平均溢价率0.9%，延续年内低位。与普睿研究预期一致，“828”新政影响下9月核心城市供地放缓，导致10月份优质地块入市频次下降，平均溢价率持续低位。
本周重点城市成交总价超过10亿元宅地共有6宗，均为0溢价、与上周相同。周内关注度最高的是厦门土拍10月21日共推出5宗涉宅地块及1宗捆绑商业用地，分布于思明滨北、湖里东渡、同安美峰三大片区，最终总成交金额达108.7亿元，所有地块均以底价成交，延续了2025年下半年以来厦门宅地土拍全程零溢价的运行态势。其中筼筜西捆绑地块出让底价最高、达到61.64亿元，如期由华润竞得，住宅部分成交楼板价4.86万元/平方米，预计将于建发合作开发，由华润负责商业部分，建发负责住宅部分，将以超大户型产品为主。值得一提的是，这5宗涉宅地块均于9月30日挂牌，正处在9月下旬北京、上海先后落地全国现房销售新政地方细则的时间节点之后。截至目前，厦门尚未出台全域性的现房销售执行方案，但从本次地块的预售规则设置来看，已呈现分建筑形态、分板块差异化推进的导向——其中由厦门轨道竞得的同安美峰TP03地块采取“高层部分允许封顶预售、多层建筑要求现房销售”的同地双规则模式，正是地方层面落实新政的初步探索。
第44周重点地块
本周时值月末，南京、苏州、广州等均将迎来宅地集中出让，其中苏州土拍更具看点。周三苏州将有6宗涉宅用地出让，合计出让底价24亿元，其中新区3宗、吴中区2宗、姑苏区1宗。其中新区三宗地块均为优质低密地块，以狮山商务创新区玉山路南、黄浦街东地块为例，地块容积率1.5，起拍底价5.4亿元，起拍楼面价约16500元/㎡。地块为“828”后挂牌，结合苏州现房销售新政，项目优先采用现房销售模式，同时需落实绿色建筑、装配式建筑与“交房即发证”建设标准。地块处于狮山核心板块，邻近地铁3号线沙金桥站，周边狮山实验小学、淮海街商业街、龙湖狮山天街等教育商业配套成熟，低密属性适配改善型产品是核心优势。目前板块内高端改善新房均价约5.3万元/㎡，普通新房约3.4万元/㎡，临近2025年11月成交的同板块低密宅地成交楼面价18000元/㎡，略高于本次地块起拍楼面价。
南京周二至周三将有12宗宅地出让，合计出让底价46.2亿元，位于江北新区、浦口区和溧水区。其中G33地块绿芯优势突出，地块容积率1.5，起拍总价10.1亿元，起拍楼板价1.3万元/平方米，位于江北新区沿山大道以东，紧邻佛手湖公园、瑞龙郊野公园，一路之隔即是开发成熟的老山山脉旅游区，是典型的宜居低密地块。地块东侧的18号地块于10月21日成交，成交楼板价1.4万元/平方米。此外南京在江北新区顶山沿江、南工大、高新等板块也有宅地出让。
周四至周五，广州也将迎来5宗涉宅用地出让，合计起拍底价17.1亿元，花都1宗，从化、增城各2宗。其中花都区宅地起拍楼板价最高，8927元/平方米，起拍底价3.8亿元，容积率1.1。地块地处秀湖创新未来城板块，超低容积率适配低密改善产品，邻近在建地铁18号线北延线花城站，周边集聚秀全中学、秀全附小等教育资源，可共享融创茂、骏壹万邦商业配套。目前邻近融创板块新房均价约2.3-2.6万元/㎡，临近2026年5月成交的同片区宝信宅地成交楼面价8149元/㎡，本次地块容积率更低，起拍楼面价略高于该宗历史成交地块。
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