2026年第三季度，上海产业园区市场展现出显著的复苏韧性。在人工智能全产业链等板块的强劲拉动下，租赁需求延续反弹态势，前三季度累计净吸纳量较去年同期实现翻倍，并创下近五年同期新高。在需求端持续回升与供应端主动调节的共同作用下，全市空置率出现回落。尽管租金仍处于下行通道，但同比降幅已连续六个季度实现收窄，整体市场正处于深度调整中的自我修复与筑底阶段。
市场概览：供需两旺，空置回落
第三季度，录得上海全市产业园区市场存量2,103.7万平方米。
需求洞察：AI产业链驱动区域分化
从需求侧来看，本轮需求复苏具有强烈的产业驱动与区域分化特征。以人工智能全产业链为核心主线，上游集成电路、中游算法模型与下游智能终端（特别是具身智能和机器人行业）形成了协同发展的态势。
需求的新兴动能直接带动了区域热度，张江、金桥、周康等子市场表现活跃，净吸纳量领跑全市。
未来展望：租金筑底，供应可控
展望2026年全年，由于部分项目调控竣工入市节奏，上海产业园区市场新增供应规模预计约为177万平方米，其中56%位于核心子市场。
当前租金已显现底部信号，但受未来新增供应影响，短期仍将承压。随着本轮供应周期逐步消化，市场有望迎来租金企稳回升的拐点。
若当前需求势头延续，空置率预计难以大幅攀升，后续将随存量去化逐步回落。
运营建议：打造“研发+生产”灵活空间
当前上海产业园区整体市场仍处于“以价换量”的周期，租户话语权仍占优。随着上海三大支柱产业（人工智能、集成电路、生物医药）的持续扩张，租赁需求的基本盘依然稳固。对此，高力国际建议：
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