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广发新城吾悦商业REIT的落地，既是新城控股打通REITs全链条的里程碑，也是民营房企在公募REITs市场从缺席到破冰的分水岭。
◎ 文 / 洪宇桁
10月22日，新城控股旗下的广发新城吾悦商业REIT正式开始发售，拟募集规模约15.53亿元。作为新城的首单商业不动产REIT，也是内地民营房企落地的首单公募REIT，这一产品的问世被市场视为里程碑事件。那么为何率先破冰的是新城控股？民企首单公募REIT的落地，又将给行业带来什么变化呢？
新城控股之所以能够率先破冰，发行环节的市场反馈已经给出部分答案。本次发售份额5亿份，认购价3.106元/份，拟募集规模约15.53亿元，发售窗口为10月22日至27日。网下询价中，22家机构投资者管理的42个配售对象参与报价，拟认购数量总和达初始网下发售份额的8.08倍，剔除无效报价后，有效认购数量仍达5.25倍。机构端的火热同样传导至公众端，发售首日公众投资者累计有效认购规模即超过募集规模上限，提前结束公众募集。机构与公众认购双双超预期，市场对产品质地与发行安排的认可可见一斑。
资产与运营的成色，是支撑起这份热度的原因所在。REIT的底层资产方面，常州天宁吾悦广场与南通启东吾悦广场先后于2019年10月和2018年12月开业，均处于成熟运营期。两座广场加权平均剩余租期尚有3.82年和3.47年，其中主次力店租期都长达六年左右，长租约锁定了未来收益的可见度。启东项目近三年平均出租率达99.58%近乎满租，天宁项目亦有97.52%。底层资产出租率与租金表现都较为稳健，令公募REITs未来的现金流高度可预测。
而在企业运营层面，截至2026年中期新城控股已在全国147座城市布局212座吾悦广场，开业及委托管理在营181座，开业面积达1675.3万平方米，整体出租率98.35%。规模巨大的同时经营情况也稳中有进，2026年上半年吾悦广场客流总量10.3亿人次，同比增长8.74%；总销售额520亿元，同比增长1.0%；商业运营总收入71.12亿元，同比增长2.4%。优质资产叠加集团的成熟运营，构成了首单发行的底层支撑。
对新城控股而言，首单商业不动产公募REIT的发行更重要的意义在于重塑其资产运营模式。此前企业已于2025年11月成立国内首单消费类机构间REIT，2026年6月完成首次扩募，10月第二次扩募申报亦获受理，若扩募成功其总规模将达到41.95亿元。机构间REITs与公募REITs互为阶梯，覆盖资产从培育到成熟退出的全周期，投融建管退闭环初步成形，Pre-REITs储备搭建亦在推进。这套机制，正成为新城控股从持有资产向管理资产转型的重要支点。
机制运转的更深层变化，在于资产的定价逻辑。REITs的分派与估值直接锚定底层资产的现金流表现，出租率、租金与客流每提升一分，都会转化为投资者可感知的回报。新城控股作为运营管理统筹机构，将由单纯收取租金转向持续分享资产管理收益，运营能力开始被公开市场定价。181座在营吾悦沉淀的精细化运营经验，让这套打法具备可复制的规模基础。资产证券化由此不再是一次性的融资动作，而是一种持续的资产经营方式，运营能力本身正成为这家公司最值钱的资产。
把目光从新城控股移向整个行业，首单的破冰意义便更加清晰。梳理房企发行的公募REITs，自2021年招商蛇口产业园REIT首秀以来累计已达13只，募集规模合计约340.16亿元，资产覆盖产业园区、保障性租赁住房、消费基础设施与商业不动产四类，其中消费及商业类合计244.9亿元，占比约72%。原始权益人中央企7只、国企4只、混合所有制1只、外资背景民企1只，央国企合计占比达84.6%，纯内资民营房企始终缺席，直到新城控股落地才补上这一环。
在这一格局下，新城控股的落地意味着资本闭环路径对民营房企同样可复制。发行环节的有效认购倍数，印证了市场对运营能力的定价逻辑。民企参与度的提升，有助于提振民营房企信心，盘活存量商业物业，让沉淀的重资产变成可持续循环的资本工具。而这背后是政策端的持续铺垫，商业不动产REITs试点与配套制度的连续推出，提供了可预期的制度环境，为后续跟进者扫清了障碍。
整体来看，广发新城吾悦商业REIT的落地，既是新城控股打通REITs全链条的里程碑，也是民营房企在公募REITs市场从缺席到破冰的分水岭。对新城自身而言，机构间REITs与公募REITs互为阶梯，存量商业物业由此获得标准化的退出通道，资管平台转型路径已然清晰。对行业而言，首单验证了民营房企参与商业不动产REITs的可行性，为后续民企提供了实操参照。展望未来，商业不动产REITs的扩募节奏与运营业绩兑现将检验这一模式的成色，随着试点扩容与制度完善，存量时代有望由开发驱动转向运营驱动。
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