2026年9月底，希腊政坛传出重要动态。最大反对党泛希社运（PASOK）向议会提交修正案，提议取消通过购房获取投资者居留许可的“黄金签证”路径，转而推出面向科创初创企业的“天使签证”。这一消息引发了部分意向家庭的关注。
需明确的是，该提案源自反对党，并非执政党正式法案，不会自动生效。目前，希腊官方执行的黄金签证政策保持不变，购房投资申请通道正常受理。然而，此举释放出长期信号：希腊黄金签证与本土住房矛盾的博弈加剧，未来政策存在收紧可能。对于申请人而言，厘清2026年希腊黄金签证的现状与价值至关重要。
一、希腊黄金签证项目解析
希腊黄金签证（投资者永久居留许可）自2013年设立，旨在吸引非欧盟公民投资。其核心逻辑为：投资者购置符合门槛的房产，主申请人及随行家属即可获得5年期居留卡，持有房产期间可无限续签。
需注意，黄金签证属于居留许可，而非护照或国籍。其核心价值在于无居住要求、覆盖全家三代以及申根区自由通行。随着西班牙于2025年4月关闭购房移民项目，希腊成为欧盟内仅存的可通过购房获得居留许可的主要国家。
申请条件
1. 投资门槛：
80万欧元：适用于阿提卡大区、塞萨洛尼基、米克诺斯、圣托里尼及人口超3100人的岛屿地区。仅限购买单套面积120㎡以上的房产，禁止用于短期租赁或改为商用。
40万欧元：适用于希腊其他地区。同样仅限购买单套面积120㎡以上的房产，禁止用于短期租赁或改为商用。
25万欧元：仅适用于两类特定建筑：一是受保护的历史建筑（续签时需完成修复）；二是用途转换为住宅的非住宅建筑（如工业建筑改住宅，转换需在申请前完成）。此类“商改住”项目不受面积限制。
2. 基础要求：
持有有效护照
提供无犯罪记录证明
购买覆盖希腊的医疗保险
家庭团聚：配偶、子女及双方父母均可随行。
永居及入籍条件
永居条件：
非欧盟成员国公民
持续持有符合门槛的房产（25万欧以上或涨价区域50万欧以上，注：此处原文提及50万，结合上文应为保持合规房产持有状态）及相关证明
无犯罪记录
连续五年缴纳医疗保险
入籍条件：
在希腊连续居住满7年，且每年至少居住183天
通过希腊语B1水平测试
申请流程
项目优势
投资门槛灵活：无语言学历要求，资金占用相对较少，兼具资产配置与身份规划功能；
无移民监：无需强制居住，不影响国内生活与工作；
教育优势：子女可免费就读公立学校，私立学校学费性价比高；满足华侨生联考资格，助力低分进入国内名校；
畅行申根：持居留卡可自由通行申根29国；
全家受益：一人投资，全家三代均可获得希腊居留身份。
二、热点疑问解答
Q：反对党提议取消黄金签证，现在还能办理吗？
A:可以。该提案仅为议会层面的讨论，尚未成为法律。现行政策未变，购房移民通道正常开放。但鉴于政策收紧的预期，建议有意向者尽早规划。
Q：25万欧元的投资门槛还存在吗？
A:存在，但适用范围大幅缩小。目前仅适用于“商改住”项目或受保护历史建筑修复，且必须在递交申请前完成用途转换并具备相关工程证书。核心地段现成住宅的起点已调整为40万或80万欧元。
Q：购房后可以做短租（如Airbnb）吗？
A:不可以。2024年改革法案明确禁止黄金签证房产用于短期租赁。违规者将面临5万欧元罚款，并可能丧失居留身份。60天以上的长租是允许的，但租金收入需在希腊纳税。
Q：持有黄金签证可以在希腊工作吗？
A:不能受雇于希腊当地企业。但持有人可以进行房产出租、经营公司或从事其他投资活动。
Q：持有黄金签证满5年能自动入籍吗？
A:不能。入籍需满足独立条件，包括连续实际居住7年、通过希腊语B1考试以及提供社会融入证明。仅维持居留卡而不实际居住无法满足入籍要求。
Q：续签需要什么条件？
A:核心条件是持续持有符合要求的房产。若出售房产，需经批准置换为同区域或更高门槛的合规房产。续签无居住天数要求，但需本人到场进行生物识别并提交材料。
Q：卖掉房产后，身份会怎样？
A:身份与房产持有严格绑定。若出售房产且未置换合规新房，居留身份将终止。建议遵循“先买后卖”的原则，以确保居留连续性。