2026社区商业招商提效与空铺引商实战特训班
招生简章（总539班）
【时间地点】11月5-8日长沙，其中5-6日招商部分，7-8日运营部分
【学习方式】招商与运营4天全学，或单独2天学招商或运营
【授课方式】集中授课+实战演练
【咨询联系】明哥微信：3279678885
学习对象
商业地产开发企业项目总、商管总、招商、运营、营销、企划、成本、财务、工程、物业等相关人员以及全产业链上为商业地产项目提供招商运营服务的企业与机构。
授课大纲
第一板块 招商部分
一、社区商业招商提效专业认知
1、社区商业深度解读
（1）社区商业定义
（2）15分钟便民生活圈
（3）社区商业服务半径
（4）社区商业与区域型购物中心区别
2、社区商业特点
（1）刚需优先
（2）高频/低客单/高复购
（3）邻里属性
3、社区商业常见类型
4、社区商业底层商业逻辑
(1）人口天花板
(2）业态互补原则
(3）共生盈利模式
5、社区商业常见认知误区
（1）租金越高越好
（2）网红店能拉动社区商业
（3）招满就是成功
（4）社区商业不需要运营
6、社区商业破局要点
二、社区商业招商提效市调策略
1、调研周期规划
（1）新建筹开类社区商调研
（2）存量改造/调改项目调研
（3）调研时间规划
2、调研三大核心内容
(1）顾客调研
(2）商家调研
(3）竞争调研
3、调研报告撰写与实操
(1）报告标准结构
(2）实操撰写原则
4、调研时效
三、招商提效客群分析与精准定位
1、客群分析
（1）人口数量
（2）商业能级
2、社区商业主力客群选择
（1）主力客群定义
（2）常见4类主力客群画像
3、社区商业主题定位
（1）15分钟邻里生活中心
（2）家庭邻里成长中心
（3）青年生活邻里中心
（4）精致邻里生活中心
（5）主题定位撰写语
（6）主题定位落地策略
4、社区商业目标品牌分级清单
（1）四级品牌分级体系
（2）核心适配租户
5、社区商业业态规划
（1）业态选择
（2）业种配置
6、品牌落位
（1）客单价
（2）品牌号召力
（3）租金承受力
（4）品牌配置原则
（5）品牌备选
（6）品牌认知
（7）预招商
（8）品牌落位图
7、社区品牌资源库建设
（1）资源库定位
（2）资源库核心原则
（3）资源库设计
（4）品牌挖掘渠道
（5）品牌动态维护
四、空铺引商租金测算与租决制定
1、租金测算
（1）商业价值实现
（2）项目投资回报率要求
（3）租金市场定价法
（4）物业费水平
（5）租售比反算
2、租决制定
（1）租决周期
（2）租赁面积确认
（3）租赁费用构成
（4）收益测算法
（5）扣点租金管理
（6）租金递增
（7）租约期限
（8）免租期
（9）装补处理
（10）租决文件
3、自营主力店
4、开办费测算
五、招商提效执行技巧与团队组建
1、招商提效逻辑思维
2、招商提效执行技巧
（1）招商执行三大法则
（2）招商执行漏斗原则
（3）招商执行业务流
（4）如何与乙方洽谈经营方案
（5）招商顺序及主力店招商
（6）招商首次洽谈内容
（7）商户等级分类
（8）商务洽谈流程
（9）招商形象统一
（10）招商谈判
（11）合同管理
3、招商团队组建与管理
（1）成立商管公司意义
（2）组织架构
（3）招聘与组建
（4）培训机制
（5）薪酬体系
（6）绩效管理
4、与顾问公司合作
5、招商物料准备
（1）招商物料类型
（2）招商手册
（3）招商说辞
6、社区商业招商推广
（1）招商启动期
（2）主力店签约期
（3）全面招商期
（4）开业倒计时
（5）开业落地
资料提供
课后提供《商业地产招商必需工具包》一书。本工具书为大开本，属于专为学员提供的专业技术推广辅助教材。
温馨提示
1、课程结束后，讲师将会就学员项目招商的痛点和难点持续答疑，确保其项目的招商落地。
2、建议学员参训前准备《项目招商难题清单》，讲师将会就其难题进行有针对性的解惑答疑。
3、建议学员自带项目PPT（10页以内），讲师现场将免费诊断并提供项目招商实操的专业性建议。
第二板块 运营部分
第一部分 运营逻辑与业绩目标
一、社区商业运营逻辑
1、定位逻辑
2、投入逻辑
3、业态逻辑
4、商户逻辑
5、营收逻辑
6、管理逻辑
7、资产逻辑
二、业绩提升四大目标
1、客流提升目标
2、商户营收目标
3、租金收缴目标
4、续租提升目标
二、业绩额度制定方法论
1、业绩制定基准线
2、业绩制定方法说
（1）坪效对标法
（2）租金反推法
（3）区域对标法
三、业绩拆分与责任分解
1、经营面积测算
2、按时间拆分
3、按业态拆分
4、按部门拆分
5、变量调整法
6、业绩分解表
7、目标责任书
第二部分 项目考察
精选长沙社区商业地产项目实地考察，授课讲师现场讲解与分享其运营实操攻略。
第三部分 运营提效增绩九步法
第一步 客群画像需精准
一、摸清5数据
1、小区户数
2、入住率
3、主力年龄层
4、家庭结构
5、消费力
二、商业分类
1、便民刚需型/生活补给型
2、品质生活型/邻里社交型
3、家庭欢聚型/主题特色型
三、核心定位1句话
第二步 业态结构要锁死
一、业态配比万能版
1、高频刚需
2、餐饮
3、家庭服务
4、零售
5、配套
二、运营需关键业态
1、引流主力店遴选法
2、纯零售比例控制法
3、早中晚业态优选法
三、运营必做的动作
1、强势引流店确保法
2、坪效倒数店淘汰法
3、空铺刚需点优补法
第三步 动线场景包客流
一、动线死穴整改法
二、场景无人调改法
三、活动营销内功法
四、数据依托引流法
1、进店客流
2、商户营业坪效
3、空铺率
4、续租率
5、销售额
6、客流转化率
7、客单价
8、铺位出租率
五、招商补位精选法
六、业态优化迭代法
1、客流低
2、转化低
七、最值钱场景
第四步 服务品质保口碑
一、基础服务
二、增值服务
第五步 商户共生定成败
一、运营四统一
1、招商统一
2、运营统一
3、营销统一
4、物业统一
二、经营需要帮扶
1、经营辅导
（1）辅导对象
（2）辅导要点
2、经营扶持
（1）多经扶持
（2）推广扶持
（3）活动扶持
（4）补贴扶持
（5）租金扶持
（6）非经营扶持
（7）店铺扶持
3、商户考核指标
三、社群运营助商户
1、社群搭建
2、日常互动
3、会员体系
四、淘汰机制需要硬
1、哪里火→复制
2、哪里冷→改动线/换业态
3、谁不行→优化或调整
五、商户精细化管控法
1、商户满意度评分
2、商场满意度评分
第六步 运营管控要专业
一、运营管控体系建立
1、运控体系构建刻度
（1）刻度体系
（2）刻度体系分类与构成
（3）刻度体系应用
2、精细化的运控体系
（1）制度汇编+OA审批平台
（2）O2O智能商城
（3）数字化系统技术应用
（4）弱电智能化
（5）招调运控
（6）企划运控
（7）物业运控
二、运营指标管控类别
1、内控指标
2、经济指标
3、营运指标
4、企划指标
5、物管指标
6、招调指标
7、计划指标
8、总体指标
9、分业态指标
三、运营业绩核心管控
1、客流管控
2、营收管控
四、运营营销粘性管控
1、内容互动率
2、会员活跃度
五、运营业绩产出管控
1、单客获客成本
2、推广ROI
六、全年业绩管控维度
第七步 经营分析必须做
一、经营预警
1、销售坪效
2、租金坪效
3、租售比
二、租售比盈亏
三、分析类别
1、经营坪效分析
2、招调品牌分析
3、品质优劣分析
4、品牌监控分析
5、经营业绩分析
第八步 营销推广有策略
一、活动营销
1、SP活动
2、PR活动
3、活动类型（便民类/亲子类/生活类/节日类）
二、会员营销
三、线上营销
四、线下营销
五、渠道营销
六、社群营销
七、营销评估
第九步 数据复盘保业绩
一、复盘方向
二、复盘流程
1、数据收集
2、指标分析
3、归因分析
4、行动落地
5、跟踪迭代
第四部分 运营执行人员优化论
一、人员配置核心原则
二、按业务模块配置法
三、不同生命周期人员配置法
四、人员能力要求与激励策略
五、人员低成本优化配置技巧
六、运营团队考核的核心指标
第五部分 提效增绩路线图
一、3月业绩提升策略
第1个月：摸底+整改
第2个月：强引流+做活动
第3个月：稳营收+提续租
二、运营调改有一套
1、重新梳理客群
2、调整业态结构
3、优化动线与场景
4、做高频的小活动
5、强服务+强商户扶持→提升复购与续租
资料提供
课后提供《商业地产运营全套实用工具》一书。本工具书为大开本，属于为学员提供的专业技术推广辅助教材。
温馨提示
1、课程结束后，讲师将会就学员项目运营的痛点和难点持续答疑，确保其项目的运营落地。
2、建议学员参训前准备《项目运营难题清单》，讲师将会就其难题进行有针对性的解惑答疑。
3、建议学员自带项目PPT（10页以内），讲师现场将免费诊断并提供项目运营实操的专业性建议。
授课老师
王老师：深耕商业地产行业二十余年，从百货筹建、项目操盘、招商总监、商管副总进阶至商管总经理，拥有百货、城市综合体、文旅综合体、购物中心、社区及街区商业全业态、全周期实战经验；专注商业招商运营、资产管控、运营精耕、成本优化等核心领域，精通商业地产全周期资产管理体系，熟稔资产估值、收益管控、存量焕新、资产价值提升等专业模块；深谙商业项目降本增效落地逻辑，在能耗管控、人力优化、运维节流、预算管控等方面具备成熟实操打法；擅长直击行业痛点，搭建系统化专业管控框架，兼具战略格局与精细化运营思维。王老师主导过多座大中型商业项目招商运营、资管操盘与降本增效落地，拥有项目提质增收、成本压降、资产增值真实实绩，并提炼可复制、可落地的实操方法与工具。其授课功底扎实，讲解深入浅出、化繁为简，紧扣行业前沿与市场新格局，精准匹配学员岗位刚需，互动性、针对性强，助力学员学以致用、解决实际工作难题。
丁老师：丁老师目前属于商业地产项目运营与企划一线资深实战操盘手。20年来，一直供职于中国商业地产行业名企。亲身操盘过多个购物中心、街区商业、邻里中心、社区商业项目的筹备、运营与盘活，既有大型房企商业操盘经验，也有中小独立商业的成功案例，懂实战、懂落地、懂基层。曾任职于宝龙集团、恒大地产、锦艺集团、瀚海大观地产、华景川集团等全国知名的商业地产集团公司的商业高管，担任企划与运营总监、副总、总经理等职务，参与或牵头操盘多个10万㎡以上体量的项目。操作项目类型主要包括商业综合体、社区型购物中心、商业街、专业市场等。亲自操盘的案例主要有郑州宝龙城市广场、郑州中原锦艺城社区型购物中心、恒大地产河南分公司系列楼盘、郑州瀚海•北金、郑州瀚海•大观国贸、郑州瀚海•璞丽中心、郑州瀚海•海尚、自贡川南皮革城、杭州蜗牛广场、杭州云翠天和城等。丁老师突破“课毕即散”的传统授课模式，课后提供学习资料复盘、线上答疑服务，引导学员制定项目落地执行计划，定期跟进落地效果，真正实现从“学到”到“做到”，保障其课程价值最大化。其职业操守和专业经验深受学员们的推崇和受益。
【时间地点】11月5-8日长沙，其中5-6日招商部分，7-8日运营部分
【学习方式】招商与运营4天全学，或单独2天学招商或运营
【咨询联系】吴老师：18511372187
