2026年10月21日，古巴第187号《住房法》正式生效。
该法案取代了实施近40年的1988年《住房总法》，在住房产权界定、房屋买卖、继承出租、房地产经营及海外侨民权益等方面作出重大调整。核心变化包括：自然人原则上可拥有两套住房；明确外国自然人与法人参与住房交易的法律依据；海外古巴公民不再因永久离境自动丧失产权。
对于关注古巴市场的中国企业、投资者及海外侨民而言，这一制度变迁值得深入研判。然而，新法生效是否意味着外国人即可自由购房？答案并非如此简单。
一、新《住房法》核心变革解读
1. 自然人住房持有上限调整为两套
根据第187号法律第4条，自然人原则上最多可拥有两套住房。若产权文件明确登记为休闲或度假用途，可能适用特别规定。需注意，这是法律规定的数量上限，并不意味着所有外国人自动获得购买资格。
2. 外国人参与交易获明确法律依据
新法第89条涉及古巴与外国自然人、法人间的住房买卖，第3条保留了特定房地产活动的例外规定。这为外国人参与古巴住宅产权交易提供了法律支撑。但具体买家资格、可购房产类型、审批及登记条件，仍需结合实施条例判定。无古巴永久居留身份的中国公民，不能简单理解为持护照即可自由购买任意私人住宅。
3. 海外侨民产权保障强化
新法不再将“永久离境”作为自动丧失住房产权的一般原因，这对居住在美、墨、西等国的古巴侨民意义重大。但需注意，历史上已发生的产权没收、继承争议或行政处分，不会因新法生效而自动撤销。
4. 强制非现金支付与规范流程
第90条规定，住房买卖必须采用符合银行规定的支付工具或其他非现金方式，并需履行公证、税务及不动产登记程序。此举旨在规范市场，但也给外国买家带来跨境资金合法入境的现实挑战。
5. 房地产经营模式进一步规范化
新法及配套法规对住房合作社、租赁、产权转让及管理作出新规定，允许国家部门、合作社及符合条件的经济主体在框架内参与。这为住房建设、建材供应、维修服务及配套产业提供了新的合作方向。
二、中国人当前在古巴购房可行性分析
新法虽提供法律依据，但不代表古巴房地产市场已无条件全面开放。无古巴永久居留身份的中国公民，在决策前需确认以下关键事项：
- 目标房产是否属于允许外国人购买的类别；
- 买家是否符合具体交易的身份条件；
- 当地公证处是否受理该类交易；
- 房产能否依法登记在外国买家名下；
- 购房款是否具备合法、可执行的银行支付渠道。
在上述条件未获官方确认前，应谨慎看待所谓“自由买房”或“抄底机会”的市场言论。
三、潜在投资风险预警
风险一：产权历史复杂
部分住宅可能涉及历史产权变更、继承纠纷、家庭成员居住权、违建及登记不全等问题，尽职调查难度较大。
风险二：跨境支付与资金退出难
虽然法律规定了合法支付方式，但未解决境外汇款入境的实际通道问题。此外，未来售房所得资金能否兑换并合法汇出，需单独确认。
风险三：房屋维护与管理责任
业主需承担房屋维护义务。长期空置虽不导致自动没收，但海外业主需指定代表人处理行政事务及日常维护，管理成本较高。
风险四：居住属性不等于商业许可
购买住宅后，若用于民宿、旅游住宿或长期出租，需另行核实相关经营许可及税务规定，买房并不自动赋予商业经营权。
风险五：市场流动性与政策执行不确定性
尽管存在住房需求，但这不等同于投资回报。房产转售周期、本地购买力及政策执行力度均存在变数，需结合具体项目审慎评估。
四、专业服务与支持
美洲蜂鸟国际（ALIFANTE TUR）长期深耕墨西哥与古巴市场，在商务考察、资源协调及跨境服务方面积累丰富经验。面对新政，我们致力于协助客户理性决策，而非单纯推销房产。
政策咨询与流程梳理
协助客户解读政策背景，对接当地具备资质的法律、税务等专业机构，厘清行政流程。
实地商务考察安排
根据需求定制赴古行程，安排项目实地访问、交通翻译及日程协调，帮助客户直观了解市场环境。
跨境资源对接
依托中、墨、古业务网络，协助企业寻找当地合作伙伴，探索建材、修缮、设备供应及服务领域的合作机会。
海外事务协调
针对居住在墨西哥等地、需处理古巴住房事务的客户，协助对接专业人员，协调沟通、文件准备及行程安排。
注：涉及产权确认、法律意见、公证、税务申报及交易等需专门资质的业务，应由持证专业机构办理。美洲蜂鸟服务范围以合法授权及服务协议为准。
政策依据：
- 古巴第187号《住房法》（Ley 187/2026），2026年10月14日刊登于第86期《共和国官方公报》，10月21日生效。
- 第176号法令：《住房法通用条例》。
- 第177号法令：《分层产权条例》。
- 第178号法令：《住房合作社条例》。
本文为政策与市场信息解读，不构成针对具体交易的法律、税务或投资建议。具体业务应以古巴现行法律、主管部门要求及专业机构意见为准。
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