空置率仅0.7%！迪拜优质写字楼近乎满租，中企如何锁定空间

2026年第三季度，迪拜写字楼市场交出了一份与住宅板块截然不同的成绩单。根据ValuStrat《迪拜房地产季度回顾2026 Q3》，迪拜写字楼资本价值指数（VPI）升至304.6点的历史峰值，较2021年Q1基准（100点）五年内翻了三倍。在住宅资本价值出现疫情以来首次年度收缩的背景下，写字楼成为迪拜房地产市场中结构性走强的板块。

2026年Q3，迪拜写字楼资本价值环比上涨1.9%，同比上涨9.7%，增速较前几个季度有所放缓，但仍在扩张区间。现房写字楼交易数据更为直观：交易量环比增长46.4%，平均成交价攀升至每平方米22,798迪拉姆的历史高位。从区域分布看，Business Bay承接了44.2%的写字楼销售交易，Jumeirah Lake Towers（JLT） 以35.3%位居第二，Barsha Heights占6.3%。成熟商务区的集中度说明，租户和买家对已形成产业生态、交通配套完善的地段仍保持明确偏好。

迪拜写字楼市场的核心矛盾在于优质空间的持续稀缺。2026年Q2全市空置率已降至6.1%，较一年前的7.7%进一步收窄；优质写字楼（Prime）的空置率仅为0.7%，几乎处于满租状态。截至2026年Q3，迪拜写字楼总存量约971万平方米，前三季度新增可租赁面积约13.47万平方米，市场消化能力较强。但2026年全年预计交付的写字楼GLA仅约15.3万平方米，新增供应节奏偏紧，开发活动的实质性放量预计要到2028年之后。这意味着，未来两到三年内，位置优越、配套成熟的甲级写字楼仍将维持卖方市场格局。

2026年Q3，迪拜写字楼平均租金维持在每平方英尺241迪拉姆（约合每平方英尺66美元），与前几个季度基本持平。租赁交易量约20,200笔，环比下降8%，其中新租占51%、续租占49%。租户结构出现一个值得关注的变化：1,000平方英尺以下的小型办公单元占交易量的66%，企业 relocation 仍是需求的主要驱动力。同时，租户对甲级写字楼的偏好持续增强，地铁连通性、现代配套设施和ESG合规成为选址的核心考量。业主端则趋于审慎，优先选择财务稳健的租户和更长的租约承诺。二级写字楼的租赁周期可能进一步拉长，与优质资产的差距在扩大。

对于计划在迪拜设立实体的中国企业，当前写字楼市场的信号是清晰的：优质空间的获取窗口正在收窄，但并非无路可走。Business Bay和JLT之所以成为交易集中地，与其连接自贸区生态、便于注册和运营的实用性直接相关。如果业务以贸易、咨询或区域管理为主，这两个区域的现房或准现房写字楼值得优先评估；如果涉及金融牌照或专业服务，DIFC的普通法框架和金融生态仍是不可替代的选项。