北京二手：三季度挂牌少了25%、低总价段退潮

◎  文 / 普睿研究中心

三季度，北京二手住宅市场出现了两个与上半年截然不同的信号：一是挂牌量在连续七个月回落后于9月首次止跌回升，二是支撑了近三年成交量的低总价房源首次明显退潮，而700万元以上的中高总价成交逆势放量。量、价、结构三条线同时转向，成为观察北京二手市场的关键节点。基于pti普睿数智云对北京二手住宅挂牌与成交监测数据，从成交与挂牌规模、价格与议价结构、成交结构三个维度，还原三季度的真实形态并研判四季度走向。

三季度北京二手住宅成交41525套，同比增长3.7%，环比下降11.9%。二季度47154套是2025年以来七个季度最高值，三季度的环比回落更多是对二季度集中释放的修正，与去年同期相比，三季度成交量仍是正增长，且高于2025年四季度和2026年一季度的四万套水平。

真正的变化在挂牌端。三季度挂牌房源月均10.83万套，同比大幅下降23.2%，环比微降1.1%。从月度轨迹看，挂牌量自2026年2月的13.29万套起连续七个月回落，至8月降到10.78万套，累计减少2.51万套、降幅18.9%；9月回升至10.91万套、环比增长1.1%，是2026年以来的首次月度回升。存量挂牌大幅收缩的同时成交量维持平稳，意味着过去两年低价房源转化为成交，新增挂牌房源尤其是低价房源补充减少。

三季度北京二手住宅成交均价41310元/平方米，同比下跌11.8%、环比下跌3.5%；挂牌均价51484元/平方米，同比下跌8.5%、环比下跌1.9%。两相对照，成交价同比跌幅比挂牌价多出3.3个百分点——挂牌端的降价已经趋缓，成交端的折让仍在继续。

这一关系直接反映在价差与折价率上。挂牌均价与成交均价的差值由2025年三季度的9417元/平方米，在二季度收窄至9692元后，三季度重新走阔至10174元，9月单月达到10930元，为2024年以来的次高水平；对应的折价率（成交均价/挂牌均价）由2025年三季度的83.3%降至80.2%，9月单月78.6%。

这与今年“小阳春”期间形态恰好相反。彼时是挂牌价加速下行、主动向成交价靠拢，价差持续收窄，表现为卖方急于成交；三季度则是挂牌价跌幅趋缓而成交价继续下探，价差重新走阔。结合挂牌量同比减少近四分之一看，卖方报价让步已经接近其心理底线，继续压低成交价的力量来自买方议价，议价成交主动权仍然在买方一侧。

存量挂牌房源结构也印证了这一点。三季度300万元以下价位段挂牌房源的套均总价由2025年同期的180.8万元升至193.8万元、上涨7.2%；而1000万—3000万元价位段的套均总价由1551.9万元降至1499.9万元、下跌3.3%。高总价房源在降价“下沉”，不断补充进低总价挂牌池，使得同样一个总价段内的房源面积更大、品质更好——正是低总价段单价仍在下跌的结构性原因。

三季度最显著的变化出现在成交结构上。300万元以下总价房源成交占比由二季度的73.6%回落至68.3%，环比下降5.3个百分点，同比下降1.9个百分点，结束了此前连续六个季度稳定在七成上下的格局。从套数看，该档三季度成交28349套，环比下降18.3%但同比仍增长0.8%。

与之相对，中高总价段全线上行。500万—700万元成交2832套、同比增长9.3%，700万—1000万元成交1477套、同比增长27.7%，1000万—3000万元成交1001套、同比增长36.7%，占比分别升至6.8%、3.6%和2.4%，三档合计占比12.8%，较2025年同期提高1.6个百分点。全市成交量增长3.7%，增量几乎全部来自700万元以上。

面积段的变化方向完全一致。70平方米以下房源成交占比降至34.9%，为七个季度最低，较二季度下降1.4个百分点、较2025年四季度高点下降3.7个百分点；110平方米以上房源合计占比升至21.5%，回到2025年上半年水平。从套数同比看，70—90平方米增长10.0%、110—144平方米增长13.8%、160—180平方米增长24.8%，而70平方米以下下降2.7%、200平方米以上下降13.7%——放量的是 “中间面积段”。

分档价格的表现同样指向改善需求的回归：总价越高，单价涨幅越大。1000万—3000万元档成交均价由56002元/平方米升至69420元、同比上涨24.0%，700万—1000万元档上涨13.7%，500万—700万元档上涨7.8%，300万—500万元档上涨2.5%，只有300万元以下档下跌3.0%，是唯一下跌的档位。

全市成交均价同比下跌11.8%与中高总价档位段成交均价普遍上涨并存，说明全市均价的跌幅主要来自成交占比近七成的单价最低的300万元以下档。

综上，三季度是北京二手市场的一个结构转折季。量上，成交同比正增长而挂牌量同比减少近四分之一，供给端被动出清告一段落；价上，成交价跌幅继续快于挂牌价，价差重新走阔、折价率降至80.2%，议价主动权仍在买方；结构上，支撑了近三年成交量的低总价房源首次明显退潮，700万元以上成交同比增长两到三成，改善需求开始实质性入场。这意味着“小阳春”期间“刚需独撑”的单一格局在三季度已经改变。

展望四季度，普睿研究认为：一，成交量大概率维持在4万套上下：9月挂牌已止跌回升，可售房源重新补充，叠加价格仍在下行通道，成交规模具备支撑。二，改善与高端修复会延续：挂牌端高总价房源持续降价下沉，700万元以上房源的性价比在被动改善，这是三季度增量的直接来源，四季度仍然成立。三，全市成交均价仍难企稳：300万元以下档占比近七成且是唯一单价下跌的档位，只要这一档结构权重不明显下降，全市均价的同比跌幅就很难显著收窄。以价换量仍将是北京二手市场维持成交规模的主要方式。