期房刚开盘就收到1个亿：增值税、土增税、企业所得税，三个税种怎么走？

房企卖期房，收到预收款的次月申报期内就得预缴增值税。计算方法全国统一：

应预缴税款 = 预收款 ÷（1 + 适用税率或征收率）× 3%

这里有个容易搞混的地方：公式里的税率或征收率，对应的是你最终交房时用哪个税率——一般计税9%，简易计税5%。但预征率永远是3%，不是"一般计税3%、简易计税5%"。去掉增值税之后，乘的那个比例是固定的3%。

预缴地点在机构所在地，不是项目所在地。这笔钱最终交房时可以抵税，项目交付、开票、确认收入时再按实际销售额申报，多退少补。

国家税务总局2026年第3号公告把预征规则说得很清楚：预征起始时间是项目首张预售许可证（或现售备案证书）的发证当日——如果取证之前就已经收了钱，从收到第一笔钱的当天开始算，不是从取证那天才开始。

计征依据跟增值税一样，都是不含税的预收款：

预征依据 = 预收款 ÷（1 + 增值税适用税率或征收率）

按月还是按季申报由各省定，预征率也各省不同——普通住宅通常低一些，非普通住宅和商铺普遍更高，具体查当地公告。土增税真正的大头在项目竣工后的清算，预征只是"先交一部分"，最后多退少补。

根据国税发〔2009〕31号，房子还没交付，企业所得税就先动起来了：收到的预售款要按预计计税毛利率分季计算预计毛利额，计入当期应纳税所得额预缴——不是等交房，是季度就要算。

毛利率有下限标准：省会城市及计划单列市政府所在地城区及郊区15%，地级市城区及郊区10%，其他地区5%，经济适用房、限价房、危改房3%。这是下限，各地实际执行普遍高于下限，申报前一定查本省最新公告，别照着去年的数直接用。

另外，预缴企业所得税时，当期已预征的土地增值税可以从毛利额里扣掉，这个细节容易漏。

收到预收款 → 增值税次月预缴3% → 土增税开始按月或按季预征 → 企业所得税当季按预计毛利率预缴。

项目交付 → 增值税确认收入 → 土增税清算 → 企业所得税结算实际毛利，之前的预缴和预计毛利一次找齐。

期房销售的税务本质，是现金流先跑、税务处理后到。财务要做的不是"等交付再说"，而是把三本台账建起来：预缴税款、预征税款、预计毛利。交付时才不会手忙脚乱。