厦门百亿土拍：现房地块先于地方细则落地

2026年10月21日，厦门2026年度第四轮土地集中出让正式落槌，本次共推出5宗涉宅地块及1宗捆绑商业用地，分布于思明滨北、湖里东渡、同安美峰三大片区，最终总成交金额达108.7亿元，所有地块均以底价成交，延续了2025年下半年以来厦门宅地土拍全程零溢价的运行态势。

本次5宗涉宅地块均于9月30日挂牌，正处在9月下旬北京、上海先后落地全国现房销售新政地方细则的时间节点之后。截至目前，厦门尚未出台全域性的现房销售执行方案，但从本次地块的预售规则设置来看，已呈现分建筑形态、分板块差异化推进的导向——同安美峰TP03地块采取“高层部分允许封顶预售、多层建筑要求现房销售”的同地双规则模式，正是地方层面落实新政的初步探索。

本次同安美峰片区推出的2026TP03、2026TP04、2026TP05三宗涉宅地块，最终均由厦门轨道交通集团以底价竞得。三宗地总成交金额21.2亿元，总住宅计容建筑面积约15.8万平方米，合计最高可供应住宅1995套。其中体量最大的TP03地块成交总价10.5亿元，按纯住宅建筑面积折算楼板价约1.4万元/平方米；TP04地块成交总价3.2亿元，纯住宅楼板价约1.2万元/平方米；TP05地块成交总价7.5亿元，纯住宅楼板价约1.2万元/平方米。三宗地块集体底价成交，是当前岛外新城板块土拍的典型表现，本土国企成为片区开发的核心支撑。

三宗地块所在的同安美峰片区12-21编制单元详细规划修改于2026年9月30日正式获批，是片区规划功能优化后首批入市的住宅用地。此前该片区以产业用地布局为主，规划调整后大幅提升了居住用地比例，同步补充了商业、教育、公共服务等配套设施指标，推动片区向产城融合、职住平衡的滨海居住板块转型。

三宗地块同步挂牌出让，与轨道集团已落地的七星湾TOD项目形成连片开发态势，共同推进片区居住功能的整体成型。从地块指标与销售规则来看，三宗地呈现清晰的产品差异：TP03地块定位改善与高端改善，住宅套数上限600套，套均建筑面积超126平方米，规划采用“前排多层、后排高层”的高低配布局，对应销售政策也有所区别——高层部分允许封顶预售，多层建筑则要求现房销售，这也是厦门落实现房销售新政“分建筑形态差异化执行”的体现；TP04、TP05两宗地块则主打刚需定位，住宅套数上限分别为425套、970套，均执行封顶预售政策。此外，三宗地块均配置了较高比例的地上停车库，适配“抬板式住宅”的建设标准，未来社区的人车分流与空间品质将更有保障。

三宗地块均地处同安美峰片区核心区域，紧邻滨海西大道城市主干道，通过BRT美峰站、蔡店站可快速衔接厦门本岛与同安老城区，待未来地铁6号线集同段建成通车后，跨区域通勤效率将进一步提升。片区配套正处于集中兑现阶段，教育端拥有厦门市教科院附属学校等优质公办资源，商业端依托七星湾TOD在建的自持商业综合体，可覆盖日常消费、休闲娱乐等多元需求；生态景观方面，片区毗邻厦门东部滨海浪漫线，其中TP03地块坐拥一线海景资源，景观优势在岛外刚需板块中较为突出。整体而言，美峰片区是同安新城近年来重点打造的宜居板块，随着产业、交通、教育配套的持续落地，对本地地缘客群与岛内外溢刚需人口的吸引力正在稳步提升。

当前美峰片区的新房市场以七星湾TOD项目为绝对主力，其中三期产品未网签余量仅30%左右，整体去化节奏平稳。价格体系上，片区刚需房源总价可控制在150万元以内，符合厦门市刚需购房贴息政策的适用条件，对首次置业客群具备较强吸引力；改善类房源则依托海景资源与产品品质形成价格梯度。

从三宗同安地块所属大板块（环东海域）的存量住房的面积段分布来看，刚需户型占据绝对主导：70-90平方米面积段占比最高，达到37%；90-110平方米面积段占比25%，两类刚需户型合计占比超过六成。相比之下，改善型户型占比明显偏低，且存量房源多为近年刚需大盘，产品同质化程度较高，缺乏高品质的低密改善产品。本次三宗地块入市后，TP04、TP05的小户型产品将进一步补充刚需市场供应，承接片区产业导入带来的新增居住需求；TP03的改善型产品则将填补板块内中大户型、低密住宅的市场空白，完善板块产品梯队，与存量房源形成差异化竞争。

整体来看，同安三宗地块由厦门轨道交通集团底价包揽，既是国企持续深耕同安新城、推进TOD连片开发的既定动作，也符合当前厦门土地市场“岛内核心地块市场化竞争、岛外新城板块国企托底”的整体格局。规划调整带来的片区功能升级，叠加差异化的产品定位与销售政策，将有效丰富板块住房供给层次，提升美峰片区的居住人口承载力，对同安新城加快产城融合、完善城市功能具有积极作用。

筼筜西地块如期由华润以61.64亿元的底价竞得，住宅部分成交楼板价4.86万元/平方米，预计将于建发合作开发，由华润负责商业部分，建发负责住宅部分，预计将以超大户型产品为主。

该地块是本次5宗出让地块中岛内核心属性最强的一宗，隶属于滨南—仙岳板块，也是该板块近五年来首次推出的涉宅用地，采用住宅用地捆绑相邻商业商务用地的方式整体出让。地块所在的03-01筼筜西编制单元在2026年8月启动规划修改公示，9月正式获市政府批复，是片区功能转型后落地的首宗商住项目。此前该片区以商务办公功能为主，整体开发进度偏慢，规划调整后转向职住融合的中央活力区定位，本次出让的商住地块既是片区居住功能的核心载体，也承担着完善片区商业配套、服务产业人口的作用。地块住宅部分用地面积3.87万平方米，地上计容住宅建筑面积约10.04万平方米，容积率约3.1；捆绑的商业商务用地需配建产业办公与配套商业，整体开发对房企的商住综合运营能力有一定要求，也意味着项目未来将自带社区级商业与产业配套，居住便利性与片区粘合度更高。

从区位与板块成熟度来看，地块位于体育路与七星路交叉口西南侧，地处滨南—仙岳板块的核心圈层，北接仙岳山，南临筼筜湖，紧邻筼筜创新港与滨北政务片区，是厦门本岛传统的行政、商务、文化融合地带。板块内城市界面成熟，配套资源密度高，教育端覆盖多所优质中小学与公办幼儿园，医疗端临近三甲医院，商业端既有滨北、筼筜湖周边的成熟商业集群，也有项目自身捆绑的商业配套补充；生态休闲方面，步行可达筼筜湖环湖步道与仙岳山公园入口，宜居属性与核心区位价值叠加，是厦门本岛公认的成熟改善型居住板块。

周边新房市场长期处于供应稀缺状态，同板块内近年只有建发象屿观雲上市，售价5万元/平方米，不过该地块处于湖里区，位于西北2公里左右，价格参考意义不大。地块周边无可比新增纯商品住宅项目入市，二手房市场则以房龄10-20年的改善型社区为主，主力成交户型集中在130-180平方米，成交均价约7.2-8.3万元/平方米，核心地段优质次新房价格突破8.5万元/平方米。今日出让地块预计主力户型将为超大户型，售价有望达到10万元/平方米以上。

从滨南—仙岳板块的存量住房结构来看，结合历年供应累计的存量套数面积段分布，板块内150-180平方米面积段占比最高，达到27%；其次是130-150平方米与200平方米以上面积段，分别占16%；90-110平方米刚需面积段占比13%，180-200平方米占8%，120-130平方米占6%，70平方米以下小户型占6%，70-90平方米占5%，110-120平方米占4%。整体存量结构明显偏向中大户型改善产品，刚需与刚改户型占比偏低，且多数大户型房源房龄偏老，产品设计、社区配套与物业服务已难以匹配当前改善客群的品质需求。本次地块住宅部分以超大户型为主力定位，填补了板块内优质高端改善新品的供应空白，与存量房源形成的代际差，具备较强的产品竞争力。

整体而言，该地块的核心价值不仅在于岛内核心区位的稀缺性，更在于规划调整后职住融合的片区发展红利。商业用地也为项目赋予了更强的片区服务属性与长期价值，是商业地产开发企业布局岛内核心高端市场的优质标的，也将为滨南—仙岳板块注入新的居住活力。

东渡滨海宅地由招商&象屿以25.86亿元的底价竞得，成交楼板价3.8万元/平方米。地块容积率约2.8，建筑高度需符合厦门西海域滨海天际线管控要求，社区需按规定配建养老服务站、社区管理用房及幼儿活动场地等公共配套。从指标条件来看，地块属于典型的滨海低密改善住区定位，相比岛内核心区多数高密度住宅项目，在居住舒适度上具备天然优势，也更适配当前改善客群对社区空间、环境品质的诉求。

地块紧临厦门海上世界大型商业综合体，西向直面厦门西海湾，中高楼层可获得无遮挡一线海景视野，是本次出让地块中景观资源最突出的一宗。东渡片区是厦门本岛发展较早的成熟居住板块，生活氛围浓厚，周边覆盖东渡第二小学、厦门六中等优质教育资源，步行可达山海健康步道东渡入口、牛头山公园与狐尾山公园，生态休闲配套十分丰富。交通方面，地块紧邻东渡路城市主干道，可快速接入仙岳路、成功大道等本岛快速路网，距离地铁2号线邮轮中心站步行距离适中，日常通勤与跨区域出行均较为便利。

周边新房市场整体以改善型产品为主，临近的建发象屿观雲住宅项目主打三至四房户型，非一线海景项目，售价约5万元/平方米。而岛内一线海景房源，预计单价可突破8万元/平方米。对比该地块楼板价测算，住宅部分的利润空间更为直观，同时也可通过海景资源利用、产品户型优化、社区品质升级进一步打造产品溢价。

整体而言，东渡滨海宅地是岛内核心板块为数不多的纯住宅滨海地块，开发门槛适中、产品定位清晰，叠加成熟的生活配套与稀缺海景资源加持，对主打改善产品线的房企具备较强吸引力，也将为滨南—仙岳板块补充新一代滨海改善住宅供应。

结语：本场土拍是2026年以来厦门总价规模最大的一次集中供地，最终以全底价、零溢价平稳收官，既是2025年下半年以来市场预期持续趋稳背景下的惯性延续，也清晰勾勒出当前厦门土地市场的基本格局：核心城区的稀缺价值稳固，岛外新城的开发建设依托本土国企稳步推进，整体市场始终保持“稳地价”的运行基调。

回到现房销售新政的宏观背景，厦门没有采取全域一刀切的执行方式，而是通过差异化的预售规则设置，本轮仅对多层住宅强制要求现房销售。这种审慎的政策导向，叠加零溢价的地价水平，既为房企预留了合理的利润空间，也从供给端稳定了市场预期，避免了政策调整带来的大幅波动。

规划调整与供地节奏的变化，同样传递出明确的行业信号。本次出让的多数地块都伴随着片区功能的整体优化，说明供地逻辑正在进一步转向片区职住平衡、产城融合的整体打造。

短期来看，厦门土拍零溢价的态势仍将延续，房企投资会继续向确定性更高的核心区域、成熟板块集中，产品端也会更偏向适配刚需与改善的主流需求。中长期来看，随着这批规划调整后的地块陆续入市，叠加现房销售制度的稳步落地，厦门住房市场将迎来产品品质升级与供应结构优化的新一轮调整。整体而言，“稳地价、稳预期、提品质”依然是贯穿后续市场的主线，而本场土拍正是这一主线之下，厦门楼市平稳过渡的一个具象缩影。