研究快报 | 2026年第三季度广州甲级写字楼市场回顾与展望

2026年三季度，广州甲级写字楼市场需求表现平稳，维持在常态化区间。新兴市场租赁需求保持活力，但市场两极分化格局延续。受新增供应入市影响，全市空置率小幅上行，租金持续承压，整体呈现“量稳价跌”特征。

本季度，广州甲级写字楼净吸纳量为5万平方米。今年前三季度累计净吸纳约15万平方米，同比下降约20%，反映出市场整体表现趋于平静。

季内共有3个项目入市，新增供应合计约19万平方米，分布于琶洲、番禺和荔湾板块。至此，广州甲级写字楼存量规模突破800万平方米。受新供应影响，全市空置率环比上升0.8个百分点，同比下降0.7个百分点至21.1%。

截至2026年三季度末，全市甲级写字楼净有效租金为107.4元/平方米/月，环比下降2.3%，同比下降8.5%。

行业需求方面，以游戏、人工智能、短视频及电商服务为代表的互联网科技企业，成为支撑广州办公租赁市场的主力。在产业集聚效应驱动下，此类企业优先选址琶洲及国际金融城，有效拉动了新兴板块的租赁需求。相比之下，金融及消费品行业的需求主要集中在成熟板块，但整体动能偏弱。

季内，三个成熟板块净吸纳量均为负值，市场分化态势明显。值得关注的是，珠江新城净吸纳量已连续三个季度未实现正向增长，年内空置率累计上升2.6个百分点。

广州已确立“中国游戏第一城”地位。据《2025年广州游戏产业发展报告》，全市集聚游戏企业超3000家，营收占全国近42.8%。依托产业基础与租金优势，琶洲和国际金融城持续吸引相关企业置换升级办公空间，成为市场主要增长极。

四季度预计仍有近50万平方米供应入市，主要来自琶洲和国际金融城。若如期交付，2026年全年新增供应将达76万平方米，创近五年新高。鉴于部分项目为总部大厦（含自用面积）且前期预招商效果良好，一定程度上缓解了去化压力。

当前新兴板块“供需两旺”，而成熟板块需求偏弱，市场回归供需平衡尚需时日。短期内，空置率预计将维持小幅上行趋势，保持在20%以上。为刺激租赁需求，业主方普遍推出长租专享价、租金递增延后等灵活方案，并优先稳定优质租户。在让利背景下，短期租金仍将承压。

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