房地产研究机构Urbanation最新报告显示，2026年第三季度，多伦多大型投资者以比开发商最初售价低约40%的价格，收购了大量已经建成但尚未售出的公寓。
更值得关注的是，这些批量交易已经占到当季新公寓成交量的近一半。
大型机构六折扫货，普通买家每平方英尺多付$270元
数据显示，今年第三季度，多伦多地区共有六笔大型投资者批量收购交易，涉及339套公寓，占当季760套新公寓成交量的45%。
大型投资者平均支付每平方英尺$763元，而普通个人买家购买新建公寓的平均价格达到$1,033元。
两者每平方英尺相差$270元，机构投资者的平均成交单价比个人买家低约26%。
如果按照600平方英尺的公寓计算，两种平均单价对应的总价相差约$16.2万元。不过，这并不意味着同一套公寓存在如此大的差价。
其中一笔交易来自安省政府支持的投资基金High Art Capital。
该基金斥资$2,230万元，收购了多伦多中城区Line 5公寓项目的43套单位，平均每套约$51.8万元，部分单位将转为可负担租赁住房。
这一价格已经接近多伦多地区二手公寓的典型售价。过去，新建公寓通常比二手房贵出不少，如今大型机构却能通过批量收购，以接近二手房的价格买到全新单位。
Urbanation总裁Shaun Hildebrand表示，连续两个季度销量增长说明，只要价格合适，买家仍然愿意入场。
政府最高退税13万，开发商库存开始下降
为了帮助开发商消化库存，联邦政府和安省政府今年4月推出新建住房HST退税优惠。
符合条件的买家购买价格不超过$150万元的新房，最高可获得$13万元退税，优惠持续至2027年3月底。
第三季度已经是政策实施后的第二个季度，也是新公寓销量连续第二个季度明显高于去年同期。
截至9月底，多伦多地区已建成但尚未售出的公寓共有5,127套，比6月底减少7%。
不过，这一数字并不包括因买家无法完成交割而被开发商收回的单位。
虽然库存有所减少，但几年前高价购买期房的个人投资者，却面临完全不同的处境。
房地产经纪人和估价师指出，过去四年，不少期房公寓的市场价值已经大幅下降。
部分买家当初以高价签约，如今交房时，银行根据当前估值批准的贷款金额不足以支付原合同价格，导致买家无法筹集足够资金完成交割。
即使成功交房，也不意味着投资能够盈利。
有些投资者找不到租客，有些虽然成功出租，但租金仍不足以支付房贷、物业管理费及其他持有成本。
一边是大型机构低价买入，一边是早年高价入场的个人投资者持续亏损，市场反差十分明显。
期房仅卖出60套，未来新公寓建设恐大幅减少
虽然新公寓整体成交量有所回升，但期房市场依然十分冷清。
Urbanation数据显示，今年第三季度，多伦多及汉密尔顿地区尚处于预售阶段的公寓，仅成交60套。
这与当季760套新公寓成交量形成鲜明对比。
大型机构购买的是已经建成、能够立即交付的库存公寓，而且可以获得大幅折扣。
普通期房买家购买的却是几年后才能交付的房屋，不仅需要提前签订合同，还要承担未来房价变化及贷款审批风险。
经历过去几年的市场调整，买家对提前购买期房变得更加谨慎。
对于开发商而言，期房预售又是取得建设融资、启动新项目的重要条件。一旦预售数量不足，新项目就可能难以开工。
Hildebrand形容，目前期房市场已经陷入停滞，并警告这将导致未来新建公寓数量大幅减少。
多伦多公寓市场因此出现了明显分化：已经建成的库存公寓依靠折扣吸引大型机构，而尚未开工的期房项目却难以吸引买家。
新公寓销量虽然回升，但传统期房预售市场远未恢复。
信息来源：theglobeandmail
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