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CENYU | 2026年上海第三季度市场报告

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2026-10-21

导读：2026年第三季度上海写字楼市场需求端保持活跃，供应量仍保持高位，全市整体写字楼平均成交租金延续下行，全市平均租金为每平方米每月163.08元，环

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2026年第三季度上海写字楼市场需求端保持活跃，供应量仍保持高位，全市整体写字楼平均成交租金延续下行，全市平均租金为每平方米每月163.08元，环比降低2.45个百分点，其中甲级含顶级写字楼环比下降2.48个百分点，接近每平方米每月175元；本季度共有三个新项目入市，持续丰富市场选择，预计2026年内全市新增供应仍超过100万平方米。全市整体写字楼空置率受大量新增供应影响延续上行，环比上升0.40个百分点。

2026年第三季度，上海写字楼市场共有三个新项目入市；市场成交以TMT、金融、专业服务行业为主。本季度全市整体写字楼空置率持续上行，环比上升0.40个百分点，其中甲级含顶级写字楼空置率环比上升0.64个百分点。全市整体平均租金仍处于下行区间，环比下降2.45个百分点，甲级含顶级写字楼成交租金录得每平方米每月175.99元。

全市整体写字楼净吸纳量仍保持活跃，甲级含顶级写字楼净吸纳量为142,685平方米，环比稍有回落。

本季度核心商圈甲级含顶级写字楼净吸纳量为95,631平方米，空置率环比下降0.06个百分点，录得19.88%；成交租金继续走低，环比下降2.11个百分点，为每月每平方米207.43元。

在主要商圈中，徐汇滨江成交租金环比上升1.7%，其余商圈顶甲级写字楼目前尚未止跌，人民广场、外滩、竹园商圈成交租金降幅分别为3.6%、3.1%和2.4%。

2026年第三季度，全市甲级写字楼成交面积占比环比上升2.7个百分点。外资企业成交面积占比环比下降0.6个百分点，成交数量占比环比下降0.7个百分点，内资企业仍然是市场成交的主导力量。TMT、金融、专业服务和零售快消行业成交面积占比约为全市的八成。

本季度前滩、徐汇滨江、陆家嘴、南京西路和北外滩商圈成交面积占比较大，约为全市的56%；此外，徐家汇、人民广场商圈也有众多企业落位。

从成交面积来看，本季度5,000平方米以上企业的成交面积占比最大，接近全市占比的三分之一；其次为1,000平方米以内的企业，占比约为全市的三成。

2026年第三季度上海写字楼市场整体将延续新增供应放量、租金持续下行的格局，年内超百万方新增供应将推高全市空置率，但市场净吸纳量维持活跃，部分商圈成交租金止跌转升，呈现显著结构性分化。陆家嘴、北外滩等核心商圈甲级物业具备较强韧性，空置率小幅改善，而人民广场、外滩、竹园等商圈租金仍未见止跌信号；内资企业仍是租赁主力，TMT、金融、专业服务为需求基本盘，本季度大面积及中小面积企业为主要成交客群，租金下行阶段为企业办公选址降本创造机会。中长期来看，优质核心楼宇依托产业集聚优势持续吸引企业入驻，楼宇品质与商圈能级将拉开物业价值差距，非核心区域老旧存量楼宇仍将持续面临客户流失与租金承压的挑战。

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CENYU森裕是一家专注于为企业提供商业地产领域全周期管家式服务的咨询顾问公司，服务经验和行业资源遍及全国80+城市，通过国际化人才培养，打造极致的专业服务团队。全方位为企业在不同发展阶段提供客观、专业、可持续发展的解决方案。

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